Met ingang van 1 mei 2022 wordt het aantal WOZ punten in de puntentelling WWS van een woning gemaximeerd naar 33% van het totaal aantal punten. Dit geldt niet alleen voor de vrije sector, ook huurders in de gereguleerde sector (sociale huurwoningen) kunnen hier aanspraak op maken als hun woning meer dan 142 punten heeft en zij de maximale huurprijs betalen die bij het oorspronkelijke puntentotaal hoort –zie Wat betekent dit voor de praktijk (*).
Puntentelling
Als je een woning wilt verhuren, is het belangrijk om te weten hoeveel punten volgens het Woning Waarderingsstelsel WWS je woning heeft. Want dit aantal bepaalt of een woning als gereguleerde huurwoning mag worden verhuurd of in de vrije sector (geliberaliseerd). Deze grens wordt bepaald door de minister BZK en bekend gemaakt via een circulaire huurprijsbeleid voor dat jaar. Dit wordt jaarlijks gewijzigd en zo de hoogte van de huurprijs waarboven huurprijsbescherming niet van toepassing is en je dus zelf mag bepalen hoe hoog die huur is (liberalisatiegrens).
De puntentelling wordt voornamelijk bepaald door:
- het aantal m2 van de vertrekken = 1 pt per m2
- overige ruimtes = 3/4 pt per m2.
- Buitenruimtes, verwarmde ruimtes, kwaliteit van onroerende zaken in keuken en badkamer = van 1/4 punt tot enkele punten.
- Renovatiepunten, zie ook circulaire voor de punten
- Rijksmonument = 50 punten.
- WOZ waarde voor berekening zie circulaire.
- Energielabel, onderscheid tussen eengezinswoning en meergezinswoning:
Leidend voor deze puntentelling is het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige Woonruimte van de Huurcommissie.
Maximale huurprijs
De maximale huurprijs wordt bepaald door de hoogte van het aantal punten dat een woning scoort. Een verhuurder van een gereguleerde huurwoning mag dus geen hogere huur vragen dan een huurprijs die hoort bij het aantal punten WWS van de woning. Dus een woning met 94 punten, heeft een maximale huurprijs van €495,87. De liberalisatiegrens ligt in 2022 op 142 punten, want de grens is €763,47 en hierboven is de huurprijs dus vrij te bepalen.
Er zijn echter huurders in gereguleerde huurwoningen, die toch meer dan €763,47 betalen, hoe kan dat? Dit heeft te maken met de jaarlijkse huurverhogingen waarbij gekeken wordt naar het inkomen van de huurder. Is het inkomen te hoog, dan mag de huur extra verhoogd worden, ook als de huurprijs over de liberalisatiegrens heen gaat (vandaar dat de tabel doorloopt boven de 142 punten). De aanvangsovereenkomst is hier bij het uitgangspunt en zijn partijen een gereguleerde huurprijs overeengekomen, dan blijft die gelden.
WOZ waarde
Voorheen telde de locatie van een woning nauwelijks mee en kon van een gelijkwaardige woning in Delfzijl de hoogte van de huurprijs gelijk zijn aan een woning in Amsterdam. Door de WOZ waarde van een woning mee te laten tellen, stegen de woningen in een duurdere omgeving met soms wel 25 punten, wat ongeveer overeenkomt met een stijging van de maximale huurprijs van ongeveer €120,- . Door de enorme stijging van de WOZ waardes van woningen na 2018 (vooral in schaarste gebieden zoals Amsterdam en Utrecht), is de invloed van de WOZ punten op het eindtotaal van de WWS enorm toegenomen, vandaar de correctie voor 2021 van het aantal punten van de WOZ waarde dat mee telt in de WWS.
Maar wat gaat dit in de praktijk betekenen?
De WOZ waarde mag nog maar voor 33% van het totaal van punten volgens WWS meetellen: 33% van 142 = 47,33 punten. Met andere woorden, het aantal punten zonder de WOZ punten is dan 67% van 142 = 94,66 punten, afgerond 95 punten (95+47=142).
- Is het percentage van de WOZ punten minder dan 33%, dan verandert de huurprijs niet (voorbeeld 1).
- Ook verandert er niets voor bestaande huurovereenkomsten, deze wijziging geldt alleen voor nieuwe huurovereenkomsten (voorbeeld 2, resultaat 1).
- (*) Huurders met een gereguleerde huurovereenkomst met een huur boven de liberalisatiegrens, kunnen aanspraak maken op huurverlaging als het WOZ-aandeel de 33 procent overschrijdt. Zij kunnen dit aankaarten bij hun verhuurder, of een zaak beginnen bij de Huurcommissie (voorbeeld 2, resultaat 2).
- Huurwoningen die 94 punten (of minder) zonder WOZ punten hebben, zakken door de liberalisatie grens en vallen terug naar de gereguleerde huur bij aanvang van een nieuwe overeenkomst (voorbeeld 2, resultaat 3).
- Voor huurders met een gereguleerde huurovereenkomst, onder de liberalisatiegrens verandert er niets, de 33% regel geldt niet voor deze overeenkomst (voorbeeld 3).
(dit voorbeeld is van vorig jaar, vanaf 1 juli geldt 142 als geliberaliseerd)
Oplossingen:
- Heeft je woning een slechter Energie label, dan heeft het zin om de energieprestatie van de woning te verbeteren. Een woning met een C label krijgt 15 punten, een B label levert al 28 punten op! Heeft de woning helemaal geen label, dan telt het bouwjaar. Advies is om dit jaar nog een label (voor WWS) aan te vragen, want in 2021 worden de eisen verzwaard en de kosten aanzienlijk hoger. Een label is 10 jaar geldig.
- Verbeteringen van keuken en badkamer heeft alleen zin als het verschil slechts enkele punten is.
U kunt via Doe Het Zelf verhuren een puntentelling van uw woning laten opmaken in de Metropool regio Amsterdam, het Gooi, Almere en de provincie Utrecht.
