De Wet Betaalbare Huur

De wet Betaalbare huur is aangenomen in de Tweede Kamer, maar wat betekent deze wet voor de puntentelling WWS?

Met deze wet wil de minister voor de politieman en de verpleegkundige betaalbare woningen regelen. Dat stuit op nogal wat bezwaren vanuit beleggers en verhuurders. Ik zal in deze blog aangeven wat er gaat veranderen in het Besluit Huurprijzen Woningen:

Aanscherping van de definitie van een zelfstandige woning.

Dat was volgens artikel 7:234 BW:

Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.

En dat wordt:

Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben.

Uitgezonderd zijn bijv een duurzame (bijvoorbeeld religieuze) woongroep.

Dus een woning delen met meer dan 2 personen kan volgens de plannen alleen als je een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Een duurzame gemeenschappelijke huishouding, juridisch gezien, verwijst naar een situatie waarin twee of meer mensen samenleven en een huishouden delen op een continue en stabiele manier. In veel rechtsgebieden kan het concept van een duurzame gemeenschappelijke huishouding relevant zijn voor zaken als partneralimentatie, erfrecht, belastingen en sociale voorzieningen.

Belangrijke kenmerken van een duurzame gemeenschappelijke huishouding zijn onder meer:

Samenwonen: De mensen in kwestie wonen samen onder hetzelfde dak.
Gemeenschappelijke kosten: Ze dragen bij aan de kosten van het huishouden, zoals huur, nutsvoorzieningen, voedsel, enzovoort.
Gedeelde verantwoordelijkheid: Ze delen verantwoordelijkheden voor het huishouden, zoals het opstellen van budgetten, het schoonmaken van de woning, het koken van maaltijden, enzovoort.
Duurzaamheid: De situatie is bedoeld om langdurig te zijn en niet tijdelijk of bij gelegenheid.
Dit betekent dus dat de woningdelers als kamerbewoners kunnen worden gezien en dus onder de WWS van onzelfstandige woonruimte vallen, met meestal veel lagere kamerhuurprijzen.

Dus in tijden dat er een enorm tekort is aan woonruimte en zelfs woningcorporaties gaan inzien dat er beter met de ruimte moet worden omgegaan, wat ook nog eens de betaalbaarheid ten goede komt, haalt de minister een streep door deze oplossing.

Lees hier de blog van Huib Hielkema wat dit gaat betekenen voor mensen die niet in een duurzame relatie samenwonen: https://hielkemaco.nl/nieuws/het-wetsvoorstel-betaalbare-huur-verborgen-drastisch-gevolgen-voor-woningdelen/

“Deze regeling bevat overgangsrecht voor verschillende onderdelen, maar bevat geen overgangsrecht voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Daarvan uitgaande betekent dat dat de nieuwe regeling bij inwerkingtreding onmiddellijk geldt, dus ook voor bestaande huurcontracten”.

Deze wijziging kan ook gevolgen hebben voor huurders die een kamer verhuren, de vraag is of dit ook als kamerverhuur zal worden beoordeeld? Dit kan grote gevolgen hebben, want de verhuurder wordt geconfronteerd met veel lagere kamerhuurprijzen.

Ik ben ook benieuwd naar de creatieve nieuwe religies die gaan ontstaan.

Aanscherping van de eisen van een vertrek en overige ruimte:

Vertrekken moeten voldoen aan de volgende eisen:

de vloer moet begaanbaar zijn;
de muren/wanden dienen uit “vast” materiaal te bestaan;
de ruimte dient over de volle lengte (de langste zijde) ten minste 1,50 m breed te zijn;
de ruimte dient een oppervlakte te hebben van minimaal 4 m2;
de ruimte dient over ten minste 50% van de oppervlakte of over een oppervlakte van 11
m2 een vrije hoogte te hebben van ten minste 2,10 m (gemeten vanaf de vloer tot het zichtbare plafond (onder het zichtbare plafond aanwezige balken blijven buiten de meting).
de ruimte dient te zijn voorzien van minimaal 0,5 m2 aan de buitenlucht grenzend
transparant oppervlak (raam of deur)
de ruimte dient te beschikken over direct met de buitenlucht verbonden ventilatie
er moet ten minste één stopcontact en één lichtpunt aanwezig zijn;

In afwijking van bovenstaande eisen is een ruimte die uitsluitend als keuken dient en een badkamer of doucheruimte altijd een vertrek.

Overige ruimten moeten voldoen aan de volgende eisen:

de vloer moet begaanbaar zijn;
de ruimte dient een oppervlakte te hebben van minimaal 2 m2; en
het is geen ruimte die voldoet aan de eisen voor een vertrek of een verkeersruimte, zijnde; een ruimte die dient voor het bereiken van een andere ruimte of geen ruimte om duurzaam in te verblijven

Onder overige ruimten, voor zover zij niet voldoen aan de eisen voor een vertrek, worden onder andere verstaan: bijkeukens, bergingen, wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders.

Indien geen vaste trap aanwezig is, wordt het aantal punten van de vloeroppervlakte van de zolderruimte met 5 verminderd, doch niet met meer punten dan voor de oppervlakte van de zolderruimten wordt gegeven.

Verwarming / verkoeling

Er wordt geen onderscheid meer gemaakt in blokverwarming of CV, echter ook voor de WKO krijg je geen extra punten, hoewel de aanschaf van een wko een grote investering is.

Dit levert 2 punten per vertrek op en 1 punt voor overige ruimtes met een maximum van 4 pt.

In het geval van voorzieningen met verkoelingsfunctie (mits deze ook kunnen verwarmen = wko of airco) kunnen maximaal twee punten extra worden behaald. Per vertrek of overige ruimte met verkoelingsfunctie geldt één punt. Dit maximum geldt niet indien vertrekken of overige ruimten enkel worden verwarmd door de voorziening die tevens de verkoelingsfunctie vervult. Dus dit geldt nooit, want ook een airco kan verwarmen, weliswaar niet als hoofdfunctie.

Dit is een gemiste kans want hitte wordt ook al onder bepaalde voorwaarden als een gebrek gezien en een WKO installatie kan dan een uitkomst zijn.

Ook wordt vloerverwarming nog steeds niet als extra luxe en comfort gezien. Dit kan vooral in de badkamer de voorziening van designradiator vervangen, echter zonder vergoeding.

Energieprestatie

Voor de oppervlakte die volgens de tabellen onder rubriek 4 moet worden bepaald, wordt uitgegaan van de gebruikersoppervlakte van de woning die wordt bepaald bij de verstrekking van een energielabel met toepassing van NTA 8800 (NTA 8800:2023 is de methode voor de bepaling van de energieprestatie van gebouwen, waarmee onder meer gerekend kan worden om aan te tonen dat men voldoet aan de BENG-eisen).

Er zijn nieuwe energielabeltabellen waarbij goede labels (A of hoger) beter worden gewaardeerd en slechte labels (E of lager) negatief worden gewaardeerd.

Ontbreken energielabel:

Indien op de peildatum van de woningwaardering een geldig energielabel of energie-index ontbreekt of als de geldigheidsduur van het energielabel is verstreken dan bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten.

Het niet aanwezig zijn van een energielabel leidt daardoor in het algemeen tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt.

Monumenten zijn uitgezonderd van negatieve punten op het energielabel.

Keuken

Voorwaarde keuken:

Een aanrechtblad moet hierbij waterdicht zijn en aaneengesloten een lengte van tenminste 1 meter bevatten.
De twee inbouwkasten met een breedte van tenminste 50 cm corresponderen met de minimale lengte van het aanrecht. Deze inbouwkasten mogen ook aan de muur bevestigde bovenkasten zijn die beschouwd worden als inbouwkast, zolang de ruimte onder het aanrecht voor inbouw- keukenvoorzieningen wordt gebruikt.

De waardering op basis van een investeringsbedrag is losgelaten en vervangen door een limitatieve lijst aan voorzieningen met een vaste waardering. Deze lijst is geactualiseerd: sommige voorzieningen zijn geschrapt, sommige zijn anders gewaardeerd.

Luxepunten zijn geschrapt en onderverdeeld onder de bestaande keukenvoorzieningen.

Sanitair

Punten voor extra voorzieningen worden enkel toegekend indien deze zich bevinden in een bad- of doucheruimte. Bad- of doucheruimten moeten voldoen aan de volgende eisen:

Een waterdichte vloerafwerking.
De ruimte heeft over ten minste 50% van de oppervlakte een vrije hoogte van 2,00 m. (gemeten vanaf de vloer tot het zichtbare plafond).
Waterdichte afwerking tot 1,50 m hoogte voor badruimte en 1,80 m voor doucheruimte;
Een wastafel inclusief (tweehands-)mengkraan en een spiegel.
Een douche of bad met aansluitpunten voor warm en koud water (niet zijnde een warmwater apparaat) en voorzien van een warm- en koudwaterkraan of een mengkraan.
De reeds aanwezige voorzieningen worden aangeduid als basisvoorzieningen. Van de huidige waardering op basis van investeringsbedrag wordt afgestapt. Er is een limitatieve lijst met extra voorzieningen opgesteld met vaste waardering. Het aantal punten dat daarvoor behaald kan worden wordt gemaximeerd aan de hand van de aanwezige bad, douche of bad/douche.

Luxepunten zijn geschrapt en onderverdeeld onder de bestaande badkamer voorzieningen.

Gehandicapten

Het investeringsbedrag wordt eenmalig geïndexeerd.

Privé buitenruimte

Om de kleine buitenruimtes mogelijk te maken wordt de minimale diepte en breedte van een buitenruimte als voorwaarde uit het WWS gehaald.
2+(opp x 0,35) = puntentotaal, met een maximum van 15 punten.
Deze aanpassing heeft geen invloed op de verplichte minimale oppervlakte van de buitenruimte bij nieuw te bouwen woningen. Deze is tenminste 4m2 voor een zelfstandige huurwoning van meer dan 50m2 vloeroppervlakte aan verblijfsgebied en kent daarbij de minimale afmetingen van 1,5m bij 1,5m (artikel 4.175 lid 1 Besluit bouwwerken leefomgeving)
De waardering van een carport wordt geschrapt uit rubriek 8 en ondergebracht in rubriek 10

Gemeenschappelijk buitenruimte:

Minimum afmeting (h/b/d) 2 x 1,5 x 1,5
Gemeenschappelijke buitenruimte wordt in het nieuwe WWS gewaardeerd met 0,75p per m2. Het totaal aantal punten wordt verdeeld onder de adressen die daartoe toegang en krachtens hun huurovereenkomst gebruiksrecht voor hebben.
Voor gemeenschappelijke vertrekken geldt een waardering van 1 punt per m2
Gemeenschappelijke overige ruimten (bijkeukens, bergingen, wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders) geldt een puntenwaardering van 0,75 punt per m2.
Fietsenberging

Een fietsenberging wordt gewaardeerd als gemeenschappelijke buitenruimte. Onder een fietsenberging wordt verstaan een afsluitbare, overdekte bergplaats, niet zijnde een portiek, trap, gang, hal en dergelijke. Een fietsenberging in deze rubriek kan niet als overige ruimte uit rubriek 2 worden gewaardeerd, omdat deze niet onroerend is.

WOZ waarde

Voor de WOZ gaat het volgende gelden:

Er is een WOZ waarde bekend
Er is geen WOZ waarde bekend, door bijv een woning in aanbouw, dan kunnen de stichtingskosten worden gebruikt, als ware de woning voltooid
Geen WOZ waarde bekend bij een woning die bijv getransformeerd wordt en dit kan enige tijd duren, dan wordt 85% van een taxatierapport door een registertaxateur gebruikt als WOZ-waarde.
Wanneer er geen WOZ-waarde beschikbaar is en de verhuurder ook geen gebruik heeft gemaakt van de hierboven genoemde mogelijkheid van een taxatierapport wordt een minimum WOZ-waarde (€73.607,- in 2024) gehanteerd die jaarlijks wordt geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.

Er wordt dus geen mogelijkheid (meer) geboden om een vergelijkbare WOZ-waarde te gebruiken. Ook wordt er geen mogelijkheid geboden bij een woning die onderdeel is van een groter gebouw met wel een WOZ-waarde om deze naar rato toe te passen.

M.i. staat deze maategel op gespannen voet met de ruimere uitspraak van de HogeRaad over het toepassen van een vergelijkbare WOZ waarde.

uitspraken.rechtspraak.nl/detailsid=ECLI:NL:HR:2022:633&showbutton=true&keyword=HR:2022:633

Gereguleerde segment breidt uit tot en met 186 punten.
De WOZ cap geldt van 187 punten, het omslagpunt tussen het gereguleerde segment (laag en midden) en het hoge segment.
Woningen die door de WOZ cap terugvallen van het hoge segment naar het gereguleerde segment, krijgen automatische de bovengrens van het middensegment (= 186 punten).
Corop regeling

Oude regelingen die bestonden gericht op het bevorderen van nieuwbouw worden uitgefaseerd. Dit betreft de regeling voor kleine woningen in COROP – regio’s in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 waar de punten voor de WOZ-waarde anders zijn berekend en de regeling voor woningen gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 die minimaal 40 WOZ- punten krijgen op het moment dat zij voor de onderdelen 1 tot en met 8 en 12 van het Besluit huurprijzen woonruimte minimaal 110 punten krijgen. De eerste regeling komt te vervallen per 2042. De tweede regeling per 2039.

Parkeerruimte

Renovatiepunten worden geschrapt, daarvoor in de plaats komt de parkeerruimte.

Type I Parkeerplek in afgesloten parkeergarage behorende tot het complex dat toegang en gebruiksrecht heeft. 9 pt /aantal adressen

Type II Parkeerplek buiten behorende tot het complex met dak 6 pt / aantal adressen

Type III Parkeerplek buiten behorende tot het complex zonder dak 4 pt / aantal adressen

Indien parkeerplek beschikt over een laadpaal voor elektrische rijden, exclusief voor gebruik door bewoners. 2 pt / aantal adressen

Bijzondere voorzieningen

De voorwaarde “noodoproepinstallatie” wordt aangepast met het oog op technische ontwikkelingen. Bepaald wordt dat het woongebouw zodanig moet zijn uitgerust dat een afgegeven persoonsalarm door individuele persoonsalarmering overal verbinding kan maken met de noodalarmcentrale in zowel de woning als het complex waarvan de woning deel uitmaakt.

De waardering van een kwartpunt voor een bel met videofunctie wordt overgenomen vanuit het beleidshandboek van de Huurcommissie. Hierbij wordt wel als extra eis gesteld dat de huurder vanuit de woning de deur van het complex moet kunnen openen.

Renovatiepunten:

Gelet op het vergrote risico van dubbeltelling, en het dwingend maken van het WWS wordt de puntentoekenning voor renovatie geschrapt.

Monument

De maximale huurprijs wordt met 35% vermeerderd indien de woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument en de huurovereenkomst betreffende die woonruimte is afgesloten na het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. Hiermee blijft het puntentotaal gelijk, maar gaat de maximale huurprijs wel omhoog.
Indien de woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument en de huurovereenkomst betreffende die woonruimte is afgesloten voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, wordt de waardering voor een zelfstandige woonruimte met 50 punten vermeerderd en de waardering voor een onzelfstandige woonruimte met 10 punten vermeerderd.
De maximale huurprijsgrens wordt met 15% vermeerderd indien de woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen gemeentelijk monument of een door gedeputeerde staten aangewezen provinciaal monument.
In het geval van monumenten worden de slechte energielabels vanwege hun monumentale waarde niet lager gewaardeerd dan een waardering van 0 punten, en dus worden monumentale panden uitgezonderd van minpunten in het WWS die voor andere E/F/G-labelwoningen wel gelden
Overige:

Opslag nieuwbouw: De maximale huurprijs, behorende bij de kwaliteit van een middeldure huurwoonruimte wordt met 10% vermeerderd indien die woonruimte na 1 juli 2024 voor het eerst in gebruik wordt genomen als woonruimte en de bouw van deze woonruimte, of de verbouw van een ruimte met een andere gebruiksfunctie dan een woonfunctie naar een woonruimte met een woonfunctie, voor 1 januari 2028 is gestart.
Leges: Het bedrag dat verhuurders betalen indien zij bij de Huurcommissie in het ongelijk worden gesteld, wordt verhoogd van € 300 tot € 500.
Op dit moment worden elk jaar per 1 juli de bedragen geïndexeerd. Dit indexatiemoment vindt plaats op 1 juli, omdat dan ook de maximale huurprijzen volgens het WWS worden geïndexeerd. Er vindt dan eenmaal per jaar een aanpassing van het WWS plaats. Het indexatiemoment van de maximale huurprijzen volgens het WWS wordt aangepast waardoor deze per 1 januari worden geïndexeerd. Hierdoor loopt het indexatiemoment van de maximale huurprijzen volgens het WWS gelijk met het indexatiemoment van de maximale lage- en middenhuurgrens. Om te zorgen dat het WWS maar één keer per jaar aangepast wordt, wordt ook het indexatiemoment van de bedragen genoemd in 9.1 verplaatst naar 1 januari.

Overgangsregeling

Huurcontract afgesloten vóór 1 juli 2024: het puntenstelsel is van toepassing op sociale huurwoningen (met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens). Ook voor bestaande contracten van vrije sectorwoningen (met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens) waarbij de woning binnen het lage segment valt (met minder dan 143 punten op peildatum 1 juli 2024), geldt het puntenstelsel. In deze gevallen geldt een overgangstermijn van één jaar.

Dus bij ingang van de wet Betaalbare huur kan de huurder ná 1 juli 2025 alsnog een verzoek doen om de huur te verlagen naar de maximale huurprijs die hoort bij het dan geldende aantal punten.

Voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten, geldt het puntensysteem van het waarderingsstelsel zoals bepaald in de Wet betaalbare huur voor woningen in het laag- en middensegment. Het waarderingsstelsel is echter niet van toepassing op woningen in het hoogsegment.

Servicekosten

Tijdens de behandeling van de wet Betaalbare huur is ook een amendement aangenomen dat huurders van het hoge segment demogelijkheid geeft om de servicekosten te laten toetsen bij de Huurcommissie.

Dit betekent dat verhuurders in het hoge segment jaarlijks moeten gaan afrekenen met hun huurders, doen ze dat niet dan kan de huurder een verzoek doen bij de Huurcommissie.

Voor het beleid van afrekenen verwijs ik naar het beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie en adviseer ik verhuurders met klem zich hier goed op voor te bereiden.