1. Puntentelling WWS
Vanaf 1 januari 2025 moeten verhuurders bij elke nieuwe huurovereenkomst een WWS-puntentelling toevoegen. Dit is verplicht voor alle huursegmenten (laag, midden en hoog) en geldt voor alle verhuurders. De regel komt uit de Wet Goed Verhuurderschap, die huurders meer inzicht en bescherming wil bieden.
Gemeenten controleren vanaf die datum of verhuurders zich aan de regels houden. Bij overtreding kunnen ze waarschuwingen geven, boetes opleggen of maatregelen afdwingen.
De puntentelling moet duidelijk laten zien hoeveel punten een woning heeft, hoe de huurprijs is opgebouwd en of deze onder de huurprijsbescherming valt. Van belang voor de puntentelling zijn de WOZ waarde die een woning heeft en een geldig energielabel.
2. De WOZ waarde
De WOZ-waarde wordt mede gebruikt bij het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs voor huurwoningen. Door de WOZ-waarde krijgt een woning met dezelfde oppervlakte in Amsterdam meer punten dan een woning in Appingedam.
Voor de WOZ gaat het volgende gelden:
- Er is een WOZ waarde bekend
- Er is geen WOZ waarde bekend, door bijv een woning in aanbouw, dan kunnen de stichtingskosten worden gebruikt, als ware de woning voltooid
- Geen WOZ waarde bekend bij een woning die bijv getransformeerd wordt en dit kan enige tijd duren, dan wordt 85% van een taxatierapport door een registertaxateur gebruikt als WOZ-waarde.
- Wanneer er geen WOZ-waarde beschikbaar is en de verhuurder ook geen gebruik heeft gemaakt van de hierboven genoemde mogelijkheid van een taxatierapport wordt een minimum WOZ-waarde (€73.607,- in 2024) gehanteerd die jaarlijks wordt geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoning waarden.
Er wordt dus geen mogelijkheid (meer) geboden om een vergelijkbare WOZ-waarde te gebruiken. Ook wordt er geen mogelijkheid geboden bij een woning die onderdeel is van een groter gebouw met wel een WOZ-waarde om deze naar rato toe te passen.
De WOZ waarde kun je vinden op het WOZ-waarde loket.
3. Energielabels:
Het energielabel is belangrijk voor de puntentelling van de maximale huurprijs.
Vanaf 1 juli 2023 is een energielabel verplicht bij nieuwe huurcontracten. Vanaf 1 januari 2025 geldt dit voor alle huurwoningen. Heb je geen geldig energielabel? Dan kun je een boete krijgen die kan oplopen tot honderden euro’s.
LET OP, niet alle labels zijn geldig
Labels van vóór 2021 zijn alleen geldig als ze een energie-index hebben; nieuwe labels moeten voldoen aan de NTA8800-standaard.
Als je een woning verhuurt met een oppervlakte kleiner dan 40 m², moet je vóór 1 januari 2025 een nieuw energielabel aanvragen.
Voor kleine woningen (kleiner dan 40 m²) vervalt vanaf 1 januari 2025 namelijk de speciale correctie in de puntentelling. Dit kan gevolgen hebben voor de huurprijs. Labels worden niet automatisch aangepast aan de nieuwe standaard, dus zorg dat je op tijd een nieuw label aanvraagt om problemen te voorkomen. Een energielabeladviseur kan je hierbij helpen.
Het ontbreken van een label:
Indien op de peildatum van de woningwaardering een geldig energielabel of energie-index ontbreekt of als de geldigheidsduur van het energielabel is verstreken dan bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten.
Het niet aanwezig zijn van een energielabel leidt daardoor in het algemeen tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt.
Er zijn enkele uitzonderingen waarbij een energielabel niet verplicht is:
- Beschermde monumenten.
- Vrijstaande gebouwen kleiner dan 50 m².
- Vakantiewoningen die minder dan 4 maanden per jaar in gebruik zijn.
Je kunt op EP-online checken of je woning een energielabel heeft en tot wanneer deze geldig is. Een energielabel van tussen 2015 en 2021 moet een index hebben!!!
