Wat is mijn woonoppervlakte en hoe wordt dat gemeten en krijg ik wel waar voor mijn geld? Een verhaal over hoeveel m2 je koopt en dit geldt ook voor huurders.
Bij het kopen van een woning weet je als aspirant koper vaak precies wat de m2 prijs is van die woning. Je maakt daarbij gebruik van het aantal m2 dat in de advertentie van de makelaar staat, maar zijn deze gegevens wel juist?
Het FD van afgelopen week schrijft over het gegoochel met vierkante meters woonruimte op de Amsterdamse woningmarkt. Strekking van het verhaal is dat door creatief meten, 10% meer woonruimte is verkocht, dan volgens het kadaster voorhanden was. Het gaat hier om ongeveer een half miljard euro aan extra ruimte en dus kassa voor de verkoper. Dit verschil is niet alleen het gevolg van er een paar m2 bij fantaseren, het ligt ook deels aan de gehanteerde meetmethode.
Zo is de meetinstructie van de NVM makelaar bepaald dat de dikte van de binnenmuren mogen worden meegenomen in de berekening van de oppervlakte. Volgens de officiële NEN2580-norm mag dit echter niet. Er gelden echter nog meer regels.
Hoe is dat geregeld voor huurwoningen?
In het beleidsboek Waarderingsstelsel voor Zelfstandige* woonruimte van de Huurcommissie** staat precies beschreven welke oppervlakte van welke ruimte meetellen voor een juiste berekening van de oppervlakte en dus voor de puntentelling van een woning.
** bijlage I van het Besluit Huurprijzen Woonruimte
* Een zelfstandige woonruimte:
- is afsluitbaar
- heeft minimaal 1 vertrek
- heeft een kookgelegenheid met aanrecht, aan- en afvoer van water en ten minste 1 aansluitpunt voor koken op gas of elektra
- heeft een eigen toilet
In die zelfstandige woonruimte wordt er onderscheid gemaakt tussen een vertrek en overige ruimte.
Een vertrek heeft:
- begaanbare vloer
- wanden van vast materiaal
- een oppervlakte van tenminste 4m2, met tenminste 1 wand van 1,5m breed
- tenminste 50% van de vloer oppervlakte is 2,10m hoog
- raam van minimaal 0,5m2
- directe ventilatiemogelijkheid
- tenminste 1 lichtpunt
- (woonkamer, slaapkamer, werkkamer, keuken, badkamer, speelkamer)
Voldoet een ruimte niet aan deze criteria, dan spreekt men van overige ruimte, bijvoorbeeld een schuur, zolder, kelder, berging, garage, bijkeuken, gang en verkeersruimten (overloop + trap). Je ziet bijvoorbeeld wel eens een slaapkamer in een souterrain, zonder raam is en/of zonder ventilatiemogelijkheid. Deze slaapkamer is dan geen vertrek, maar behoort tot de overige ruimte. Om tot een juist woonoppervlakte te komen, wordt er gemeten per vertrek en per overige ruimte, waarbij de oppervlakte van een vertrek veel meer punten oplevert.
Er wordt gemeten op 1,5m hoogte, dus bij een schuin dak wordt alleen de oppervlakte van minstens 1,5m hoog mee geteld, de rest telt niet mee. En er wordt van muur tot muur gemeten!!
Telt mee :
- vloer onder radiator
- vloer onder cv ketel
- vloer onder aanrecht
- vloer onder bad
- vloer onder horizontale leidingen
- vaste kast in vertrek
- schuine schoorsteen de oppervlakte op 1.5m hoogte, dus niet de oppervlakte op de vloer.
Telt niet mee:
- verticale standleidingen
- vaste kast in verkeersruimte (overloop + gang)
- aftrek van 1m2 bij een toilet in de badkamer
Twijfel je aan het aantal vierkante meters dat je huurt, dan kan IEDERE huurder tot 6 maanden na aanvang van de huur, deze aanvangshuur toetsen bij de Huurcommissie. De woning wordt dan opgemeten volgens de regels van het beleidsboek en het aantal punten wordt berekend. De Huurcommissie mag alleen de huurprijs beoordelen tot 145 punten, daarboven mag zij geen uitspraak doen over de hoogte van de huurprijs. Onder de 145 punten geldt een maximale huurprijs die hoort bij het aantal punten.
Voor verhuurders kan het lonen om de woning op te (laten) meten. Kijk voor meer info op http://www.marianrudolphus.nl/tarieven/ onder het kopje WWS / Puntentelling.
