Huurovereenkomst voor de Woning

Wat moet je opnemen in een huurovereenkomst voor een woning en wat zijn de valkuilen? (advies aan kleine verhuurders)

Je gaat je woning verhuren en als je een huurder hebt gevonden, is het verstandig je afspraken schriftelijk vast te leggen in een huurovereenkomst. Een huurcontract hoeft niet schriftelijk te zijn, een mondeling huurcontract is ook geldig, maar is wel moeilijk te bewijzen. Het is dan ook verstandig een getuige mee te nemen als je een mondeling huurcontract wilt afsluiten.

In dit artikel beschrijf ik welke zaken je moet regelen in een huurovereenkomst en wat de eventuele consequenties kunnen zijn als je het niet doet.

In een huurovereenkomst staat ten minste:

1. welke huurovereenkomst het hier betreft, bijvoorbeeld voor onbepaalde tijd, hospita overeenkomst, of voor bepaalde tijd;
2. wie de verhuurder is;
3. wie de huurder is;
4. wat de kale huurprijs is;
5. wat de servicekosten zijn;
6. de hoogte van de borg;
7. het adres en een omschrijving van het gehuurde;
8. de datum van ingang van het huurcontract;
9. het tijdstip en wijze van betaling;
10. de datum waarop jaarlijks de huur wordt verhoogd;
11. de afspraken over de onderhoudsverplichtingen;
12. de huisregels;
13. de handtekening van de huurder en de verhuurder.

1 Duur van de huurperiode

In principe hebben alle huurders van zowel zelfstandige- als onzelfstandige woningen recht op huurbescherming. Huurbescherming wil zeggen dat een verhuurder de overeenkomst alleen kan opzeggen met instemming van de huurder. Maar er zijn huurovereenkomsten die regelen dat een verhuurder wel een opzeggingsgrond heeft en dat een huurder de woning weer moet verlaten. Deze opzeggingsgronden zijn precies omschreven in art. 7:274 lid 2 BW. Het is dus van belang deze opzeggingsgronden goed te omschrijven en nauwkeurig vast te leggen wat partijen hebben afgesproken over de duur van de huur. Wil je voor onbepaalde tijd verhuren, of juist voor een bepaalde tijd?

Welke huurovereenkomsten zijn er waarbij de huurder geen of beperkte huurbescherming heeft en waarbij je de huur kunt beëindigen?

• bruikleen (anti-kraak);
• huur naar aard van korte duur (vakantiewoning);
• huren via de Leegstandwet;
• 2 jaar contract volgens de wet doorstroming (art 271 BW);
• tussenhuur beding (zgn diplomatenclausule), dit heet huisbewaring bij sociale huurwoningen;
• hospitahuur (voor kamers);
• doelgroepen overeenkomsten, voor studenten (campus), promovendi, grote gezinnen.

Elke van bovenstaande huurovereenkomsten heeft bepaalde voorwaarden, maar als je deze  niet respecteert, kan een rechter van oordeel zijn dat er iets anders is afgesproken. In het huurrecht geldt over het algemeen, dat je geen afspraken mag maken die in het nadeel zijn van een huurder, tenzij specifiek omschreven in de wet.

Voorwaarden van de belangrijkste huurovereenkomsten:

1.1 leegstandswet

• verhuren zonder WWS/puntenstelsel, dus altijd vrije sector;
• woning moet te koop staan;
• toestemming van gemeente;
• woning moet leeg zijn;
• huurovereenkomst voor minimaal 6 maanden, maximaal 5 jaar;
• geen toetsing aanvangshuurprijs.

1.2 diplomaten clausule

• de verhuurder was zelf de vorige bewoner van de woning en gaat er keert er na afloop ook weer terug;
• verlenging van de huurovereenkomst is mogelijk;
• ontruimingsbeding moet worden opgenomen, d.w.z. dat specifiek in de huurovereenkomst moet staan dat de woning bij oplevering door de huurder leeg en schoon wordt opgeleverd;
• begin- en einddatum;
• meerdere huurders mogelijk;
• toetsing aanvangshuurprijs tot 6 maanden na aanvang;
• wettelijk geregeld in art. 7:274 lid 2b BW

1.3 wet doorstroming op basis van art 271 BW

• maximum duur 2 jaar (5 jaar voor kamers);
• huurder kan ten alle tijd tussentijds opzeggen verhuurder kan niet opzeggen;
• na afloop verlengen van de huurovereenkomst met de zelfde huurder heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst voor  onbepaalde tijd wordt voortgezet!
• meerdere huurders mogelijk;
• eindigt van rechtswege, maar wel tussen 1 – 3 maanden aanzeggen;
• toetsing aanvangshuurprijs tot 6 maanden na afloop huurovereenkomst.

1.4 Hospita huurovereenkomst

• huurovereenkomst voor een onzelfstandige woonruimte, waarvan de huurder inwoont bij de eigenaar;
• eigenaar kan tot 9 maanden na aanvang van de overeenkomst deze beëindigen zonder opgaaf van redenen, met een opzegtermijn van 3 maanden;
• wordt de huurovereenkomst niet beëindigd binnen 9 maanden, wordt de huur een huur van onbepaalde tijd.
• toetsing aanvangshuurprijs tot 6 maanden na afloop huurovereenkomst.

2. Gegevens verhuurder

• Naam                              
• Adres                            
• Telefoonnummer                               
• Email adres      
• Bankrekening  en t.n.v.

3. Gegevens huurder

De AVG  stelt voorwaarden aan het gebruik van persoonsgegevens. Dit betreft die gegevens die met een persoon in verband kunnen worden gebracht. Nu heb je de basisgegevens nodig voor de huurovereenkomst, het gebruik van bijzondere persoonsgegevens verboden. Denk hierbij aan ras, religie, maar ook het burgerservicenummer. Maar het kan wel zinvol zijn om voor een expat het nummer van het paspoort te vermelden.

Daarnaast kan er een verschil zijn tussen de huurder en de bewoner in het geval dat een bedrijf voor zijn werknemer een woning huurt.

Huurder

• Werkgever/bedrijf
• Naam contact persoon     
• Inschrijving K.v.K.           
• Adres
• Telefoonnummer      
• Email adres              

Bewoner

• Naam                         
• Adres                          
• Telefoonnummer                
• Email adres    
• Nationaliteit                    
• Paspoortnummer           
• Aantal gezinsleden         
• Huisdieren

4 De kale huurprijs

De kale huur:

• is de prijs die je betaalt voor de huur van een woning dus zonder de servicekosten.
• is het uitgangspunt van de  jaarlijkse huurverhoging.
• is de basis voor een eventuele huurtoeslag.

Kale huur is de huurprijs die je betaalt voor het gebruik van de woonruimte. Een all-in huur is de kale huurprijs plus de servicekosten.

Let op!!!

Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als de kale huurprijs aan het begin van de huurperiode hoger is dan de liberalisatiegrens. In 2019 is dit €720,42, tenzij……..

IEDERE huurder kan een procedure starten bij de Huurcommissie om de aanvangshuur laten toetsen. Een rapporteur zal de woning gaan opmeten en hier aan worden punten gekoppeld volgens het WWS (Woning Waarderingsstelsel). Heeft de woning meer dan 141 punten, dan is de woning geliberaliseerd. Heeft de woning 141 punten of minder dan is er sprake van een sociale huurwoning en is de huur gemaximeerd behorend bij het aantal punten dat de woning scoort. Dit geldt ook voor particulieren.

Bij all-in huur is de kale huurprijs niet bekend, daarom is een all-in huurcontract NOOIT geliberaliseerd.  Dit betekent dat je huurder naar de Huurcommissie kan stappen en dan wordt de all in huur ambtelijk gesplitst in 55% kale huur en 25% servicekosten. Je krijgt dus een strafkorting van 20%, plus dat de huurder alle gebreken, de afrekening servicekosten kan voorleggen aan de HuCo.

5 De servicekosten

Voor servicekosten of kosten voor nutsvoorzieningen geldt geen maximum, maar deze kosten moeten wel jaarlijks worden afgerekend, zeker als het verbruikskosten zijn (gas, licht en water). Hiervoor dienen de meterstanden te worden opgenomen, de huurder betaalt naar rato van gebruik.

Je kunt alleen servicekosten in rekening brengen als dit tussen partijen is overeengekomen en beschreven in de huurovereenkomst. Dit is dus een belangrijke afspraak en verzuim kan leiden dat een rechter of de Huurcommissie deze post op €0,00 als er partijen  hierover een dispuut krijgen.

De overige posten

De overige posten, n.l. de hoogte van de borg, het adres en een omschrijving van het gehuurde, de datum van ingang van het huurcontract, het tijdstip en wijze van betaling, de datum waarop jaarlijks de huur wordt verhoogd, de afspraken over de onderhoudsverplichtingen, de huisregels en de handtekening van de huurder en de verhuurder hoeven geen verdere uitleg.

Algemene Voorwaarden

In de Algemene Voorwaarden van de huurovereenkomst worden de rechten en de plichten van de huurder en de verhuurder beschreven en de voorwaarden van het hele huurproces. Je bent verplicht deze aan de te overhandigen, laat daarom de huurder hiervoor tekenen.

Doe Het Zelf verhuren is een webshop die het voor kleine verhuurders mogelijk maakt om je huis op een betaalbare wijze op Pararius en of Funda te plaatsen.  Alle extra onderdelen zoals het opstellen van een huurovereenkomst, het screenen van een huurder, maar ook advies over huurzaken kun je als huurder apart kunt inkopen.

Nieuwe service

Nieuw in de dienstverlening is de brochure Aandachtspunten Verhuur en een concept huurovereenkomst, met uitleg en Algemene Voorwaarden (ook in ’t Engels).

Je kunt de brochure en de huurovereenkomst voor €17,95 bestellen via info@doehetzelfverhuren.nl onder vermelding van brochure of concept huurovereenkomst en welke vorm.

Kijk voor meer info op https://www.doehetzelfverhuren.nl/hoe-het-werkt/zelf-uw-huis-verhuren/