De mening van
Op 22 April jl. heeft de Hoge Raad antwoorden gegeven op prejudiciële vragen over welke waarde moet worden aangehouden als er geen WOZ-waarde bekend is of de WOZ-waarde geen goed beeld geeft. Een rechter kan deze prejudiciële vragen aan de Hoge Raad stellen als er nog niet eerder over dit onderwerp een besluit is genomen. In deze zaak heeft de kantonrechter te Utrecht de vragen gesteld aan de Hoge Raad.
FUNCTIE VAN DE WOZ-WAARDE
De Hoge Raad oordeelt in zijn arrest dat de wetgever met het inbrengen van de WOZ-waarde in de puntenwaardering heeft beoogd een betere koppeling te maken tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning. Een gebrekkige koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit belemmert de doorstroming op de woningmarkt en ontmoedigt investeringen in nieuwbouw.
MINIMUM WOZ-WAARDE
Verder stelt de Hoge Raad dat de wetgever tegelijkertijd een specifieke regeling heeft gemaakt bij het inbrengen van de WOZ-waarde voor “specifieke” woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om containerwoningen voor studentenhuisvesting. De toegekende WOZ-waarde van deze woningen zouden leiden tot aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huurprijs in de oude regelgeving. Om die reden heeft de wetgever een minimum WOZ-waarde toegekend voor deze specifieke situaties.
De praktijk heeft sinds 2015 anders uitgepakt omdat de huurcommissie en kantonrechter bij diverse “niet-specifieke” situaties waar de WOZ-waarde ontbreekt of de WOZ-waarde geen goed beeld geeft ook steeds uit is gegaan van de minimum WOZ-waarde in plaats van het accepteren van een taxatierapport. De Hoge Raad oordeelt dat de huidige toepassing niet de bedoeling van de wetgever is geweest en dat alleen de specifieke woningen (bijv. containerwoningen) een minimum WOZ-waarde toegekend moeten krijgen.
Deze “niet-specifieke” situaties doen zich voor bij:
1. Nieuwbouw
2. Transformatie van een bestaand kantoorgebouw naar woningen
3. Renovatie
4. Splitsing
5. Samenvoeging
Het hanteren van de minimum WOZ-waarde door de huurcommissie of de rechter in een procedure bij niet-specifieke situaties heeft voor de verhuurder hele grote gevolgen. De huurprijs met minimum WOZ-waarde die door de huurcommissie of kantonrechter wordt toegewezen is absoluut niet representatief voor de kwaliteit en marktwaarde van de woningen bij punt 1 t/m 5. De verhuurder kan op deze manier geen enkel rendement behalen en zijn investeringslasten nergens verdisconteren. Dit terwijl de verhuurder zijn maatschappelijk plicht heeft verricht om te investeren in nieuwe of bestaande woningen.
OORDEEL HOGE RAAD:
Als woningen zoals hierboven genoemd bij punt 1 t/m 5 geen WOZ-waarde hebben of een WOZ-waarde hebben die geen goed beeld geeft mag de minimum WOZ-waarde niet worden gehanteerd maar moet er gekeken worden naar een andere methode om de relevante WOZ-waarde te bepalen die recht doet aan de functie van de WOZ-waarde. De Hoge Raad oordeelt dat de relevante waarde van het gehuurde moet wordt vastgesteld op een objectieve en transparante wijze en geeft daarbij een aantal mogelijkheden.
Het is volgens de Hoge Raad voor de toepassing van onderstaande mogelijkheden niet relevant of het aan de verhuurder te wijten is dat er nog een WOZ-beschikking voorhanden is.
Mogelijkheden vaststellen WOZ-waarde:
1. Het vergelijken van WOZ-waarde van soortgelijke woningen.
2. De huurcommissie of kantonrechter kan beslissen om de zaak aan te houden in afwachting van de representatieve WOZ-beschikking van het gehuurde. Dan kan de huurcommissie of kantonrechter in haar oordeel de WOZ-waarde corrigeren. Indien de aanhouding van de zaak tot een onredelijke vertraging leidt, kan de kantonrechter op verzoek van de verhuurder, een voorlopige voorziening treffen van de huurprijs.
3. Een deskundig WOZ-taxatierapport overleggen bij de Huurcommissie.
4. De kantonrechter kan indien dat redelijk en billijk is een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum. De peildatum is de waarde van 1 januari van het jaar ervoor.
Verder heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in bepaalde gevallen als er een WOZ-waarde aan de hand van de stichtingskosten bekend is maar niet in verhouding staat tot de marktwaarde, dat dan de marktwaarde voorgaat. De stichtingskosten zijn de kosten van de her(bouw) van de woning. Deze mogelijkheid is niet voor alle gevallen geschikt omdat in het algemeen de stichtingskosten een representatieve maatstaf is voor de waarde van een woning in voltooide staat. Het zal altijd moeten worden aangetoond middels bewijsstukken dat de situatie anders is. Deze Hoge Raad uitspraak is een heel belangrijk omdat het eens en voor altijd duidelijk is dat het toekennen van de minimum WOZ-waarde niet redelijk is en geen recht doet aan de situatie.
Publicatie van Vastgoed Belang, datum: 28-06-2022
