ERVARING UIT DE HUURCOMMISSIEPRAKTIJK:

Wat is een all-in huurprijs?

Bij een all-inclusive prijs voor het huren van een woning of kamer, betaalt de huurder één bedrag dat zowel de kale huur als bijkomende kosten omvat. Hierdoor kan de huurder niet goed controleren of de huurprijs redelijk is.

Voor de verhuurder is het lastig om de huurverhoging te bepalen, omdat deze afhangt van de kale huurprijs. Bovendien is het onduidelijk wat de servicekosten precies zijn.

Elke huurder heeft het recht om de aanvangshuur te laten beoordelen door de Huurcommissie. Dit kan tot 6 maanden na het begin van de huurovereenkomst, of tot 6 maanden na het einde van de huurovereenkomst op basis van de wet doorstroming (artikel 7:271BW).

De waardering van de woning gebeurt volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Als het puntentotaal hoger is dan dat bij een huurprijs van €808,06 (2023), wordt de woning geliberaliseerd. Echter, als er een all-in huurprijs is afgesproken, zal de Huurcommissie eerst de huurprijs verdelen in 55% kale huur en 25% servicekosten. Hierdoor wordt de huurprijs aanzienlijk verlaagd, zelfs als oorspronkelijk een geliberaliseerde huurprijs was overeengekomen.

Bijvoorbeeld: bij een all-in huurprijs van €1200,- wordt de splitsing als volgt:

• Kale huurprijs = 55% => €660,–
• Servicekosten = 25% => €300,-
• Totaal €960,-.

De strafkorting bij uitsplitsing door de Huurcommissie is €240,- van de oorspronkelijke €1200,-.

Deze korting kan nog hoger worden!

Als je niet hebt afgesproken dat de vloer, gordijnen en/of lampen eigendom worden van de nieuwe huurder en je deze kosten ook niet als servicekosten in de huurovereenkomst heb opgenomen, loop je het risico dat de strafkorting nog hoger wordt, vooral als de huurprijs na splitsing niet meer boven de liberalisatiegrens uitkomt. In het geval dat de post servicekosten na de splitsing – zoals in het voorbeeld – €300,- is, maar dit is een veel te hoge vergoeding voor een vloer, gordijnen en evt. lampen, die kosten liggen meer in de orde van grootte van €35,- (zie beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie). Omdat de huurprijs nu in het gereguleerde segment valt (€660,-), mag de huurder de afrekening servicekosten laten controleren bij de Huurcommissie. Die zal om facturen vragen en kijken of je deze servicekosten bent overeengekomen. Ben je dat niet, dan wordt deze post op nul gezet en moet je de teveel betaalde servicekosten terugbetalen aan huurder. Als er geen andere servicekosten zijn, is dit dus €300,- per maand =. €3600,- op jaarbasis! De strafkorting is dan 20% +. 25% = 45% van €1125,-.

Een all-in huurprijs is nooit geliberaliseerd, wat betekent dat de Huurcommissie altijd een oordeel kan vellen over deze overeengekomen huurprijs. Iedere huurder kan dus naar de Huurcommissie stappen om deze huurprijs te laten splitsen.

De huurprijs is na splitsing wel geliberaliseerd als deze na splitsing nog steeds boven de liberalisatiegrens ligt Dit is het geval bij een huurprijs van €1469,20.

ADVIES: GEEN ALL-IN HUURPRIJS AFSPREKEN

Veel verhuurders hebben soms ongemerkt een huurovereenkomst die als all-in kan worden beschouwd, omdat ze de vloer en mogelijk de inventaris in de huurprijs hebben opgenomen. Vroeger was dit heel gebruikelijk, maar nu kan het worden gezien als een all-in prijs. Bij een initiële beoordeling door de Huurcommissie kan je de vraag krijgen over de eigendom van de vloer en welke kosten aan de vloer kunnen worden toegeschreven.

Het is verstandig om te verklaren dat je de vloer zonder extra kosten verhuurt. Anders kan het worden beschouwd als een integraal onderdeel van de huurprijs en zal het automatisch worden gesplitst.

Het is beter om altijd een specifieke opsplitsing van de servicekosten te maken. Als de huurder zelf de nutsvoorzieningen betaalt, splits dan op zijn minst de kosten voor de vloer, gordijnen en eventuele andere zaken. Meer informatie hierover is te vinden in sectie 4.3.3 ‘Roerende zaken’ van het beleidsboek Servicekosten

(link: https://www.huurcommissie.nl/documenten/beleidsboek/2023/07/01/beleidsboek-servicekosten).

Dus als je meubels of andere roerende zaken zoals een koelkast, wasmachine, enzovoort, meeverhuurt, neem deze kosten dan altijd apart op in de huurovereenkomst als inventariskosten. Voeg de inventarislijst toe aan de huurovereenkomst en laat de huurder hiervoor tekenen.

Bij een bestaande huurovereenkomst waarin de vloer is opgenomen in de huurprijs, is het belangrijk om deze alsnog te splitsen. Bereken wat je maandelijks als servicekosten kunt vragen voor de vloer, gordijnen en eventuele meubels en roerende keukenapparatuur.

Roerende zaken zijn spullen die zonder significante schade aan de woning kunnen worden verwijderd. Denk aan tapijt, laminaat, gordijnen, lampen, koelkast, wasmachine, magnetron en meubels. Zonnepanelen kunnen ook roerend zijn, mits ze zonder schade kunnen worden verwijderd. Als verhuurder mag je een gebruiksvergoeding voor deze zaken vragen.

Deze zaken moeten worden vermeld op een inventarislijst, bij voorkeur ondersteund door foto’s. Neem bij de servicekosten een bedrag op voor deze roerende zaken en bewaar facturen van aankopen; de verbruikskosten worden berekend op basis van afschrijving.

Voorbeeld van afschrijven:

• Gordijnen, lampen, meubilair: afschrijven in 5 jaar, 20% per jaar.
• Vloer, keukenapparatuur: afschrijven in 10 jaar, 10% per jaar.

Bijvoorbeeld:

Als de verhuurder gordijnen ter waarde van €300,00 verhuurt met een geschatte levensduur van vijf jaar, kan een jaarlijkse gebruiksvergoeding worden berekend van 20% van €300,00 = €60,00, wat neerkomt op €5,00 per maand.

Let op:

Huurteams, waaronder !Woon, waarschuwen huurders om all-in huurprijzen te laten splitsen.

Link !Woon

Voorstel tot splitsing (art. 7:258 BW) samengevat:

1. 1. Als de huurovereenkomst meer omvat dan alleen het gebruik van woonruimte en alleen de totale prijs is vastgesteld, kan de huurder een voorstel doen aan de verhuurder voor de vaststelling van de huurprijs, het voorschot voor nutsvoorzieningen met individuele meters en servicekosten.
2. 2. Het voorstel moet schriftelijk worden gedaan ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum en moet de geldende prijs, de voorgestelde huurprijs, het voorgestelde voorschot voor nutsvoorzieningen en servicekosten, en de voorgestelde ingangsdatum bevatten.
3. 3.Als de verhuurder niet instemt met het voorstel, kan de huurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de huurcommissie verzoeken de redelijkheid van het voorstel te beoordelen. De huurcommissie stelt dan de huurprijs vast, evenals het voorschot voor nutsvoorzieningen en servicekosten indien nodig.
4. 4.Als een overeenkomst voor het vaststellen van de huurprijs wordt bereikt op basis van een voorstel dat niet voldoet aan bepaalde voorwaarden, blijft de voordien geldende prijs verschuldigd, tenzij blijkt dat de verhuurder niet benadeeld is door het verzuim.