All-in huurprijs: waarom de verplichte splitsing onredelijk uitpakt voor de verhuurder (1)

Deel 1

In deze blog wil ingaan op een specifieke regeling, namelijk de splitsing van de huurprijs bij een All-in huurprijs. 

In dit eerste deel ga ik in op hoe deze splitsing tot stand komt en waarom dat voor de verhuurder extra nadelig uitpakt. Het wordt veroorzaakt door het beleid van de Huurcommissie en niet door een rechtsregel.

In deel 2 ga ik in op de bijkomstigheid van het waarom een huurprijs na splitsing wel of  niet geliberaliseerd is.

Steeds meer particuliere verhuurders krijgen ermee te maken: een huurder die de all-in huurprijs laat toetsen bij de Huurcommissie. Het gevolg? Een verplichte splitsing van de huurprijs in 55% voor de kale huurprijs en 25% voor de servicekosten en 20% voor nutsvoorzieningen, met als uitkomst vaak een flinke huurverlaging.

Deze blog laat zien waarom die verplichte splitsing onredelijk uitpakt voor verhuurders. Niet omdat de wet dat zo voorschrijft, maar omdat het beleid van de Huurcommissie op dit punt verouderd en inflexibel is.

Wat is een all-in huurprijs?

Een all-in huurprijs is een bedrag waarin de kale huur, servicekosten en nutsvoorzieningen zijn samengevoegd tot één totaalbedrag. Volgens artikel 7:258 BW is dat niet toegestaan: de verschillende kostenposten moeten apart worden gespecificeerd.

Toch komt het vaak voor, veel verhuurders kiezen uit gemak of overzicht voor één bedrag, zonder kwade bedoelingen. Maar als een huurder vervolgens de huur laat toetsen, loopt de verhuurder tegen een fors probleem aan.

De splitsingsformule

Als een huurovereenkomst alleen een inclusive huurprijs bevat, kan de huurder een schriftelijk voorstel doen tot splitsing (art. 7:258 lid 1 BW). Gaat de verhuurder niet akkoord, dan kan de Huurcommissie uitspraak doen over wat de kale huur en de servicekosten hadden moeten zijn.

In de praktijk past de Huurcommissie dan een vaste verdeelsleutel toe:

• 55% wordt als kale huur gezien;

• 25% als voorschot voor servicekosten;

• 20% wordt als kosten voor nutsvoorzieningen gezien.

Maar let op:

• De 20% korting wordt altijd toegepast, ook als de huurder zélf de nutsvoorzieningen regelt;

• De 25% servicekosten worden vaak als te hoog vastgesteld, vooral bij hogere huren. Servicekosten zijn vergoedingen voor diensten die de verhuurder levert in het kader van de bewoning van het gehuurde, zoals schoonmaak gemeenschappelijke ruimten, glasbewassing, tuinonderhoud, huismeesterkosten, meubilering /stoffering, brandblusmiddelen onderhoud;
• Soms wordt een huurovereenkomst onterecht als all-in beoordeeld slechts op basis van kosten van een vloer, maar is die vloer wel roerend? Lees hier meer over in deze blog.

Bij de jaarlijkse afrekening mag de verhuurder alleen de echte kosten doorberekenen, als die van tevoren zijn afgesproken (volgens artikel 7:260BW).

Dit betekent dat de verhuurder soms geld moet terugbetalen aan de huurder.

Bijvoorbeeld: als de overeengekomen all-in huur €2000,- per maand is en 25% daarvan voor servicekosten gerekend wordt, is dat €500,- per maand.

In de praktijk is dat bedrag vaak veel te hoog, vooral voor meubels of andere diensten.
De Huurcommissie beschikt over expertise en een beoordelingskader om de hoogte van de servicekosten adequaat te toetsen.

Als er helemaal geen (andere) servicekosten zijn afgesproken, dan mag de verhuurder die niet in rekening brengen. In dat geval wordt het bedrag voor servicekosten op €0,00 gezet door Huurcommissie of rechter en moet de verhuurder dat deel terugbetalen aan de huurder.

Het gevolg is beleid waarvan de verdeling niet meer redelijk is en wat leidt tot een onredelijke permanente financiële sanctie 

Wat wilde de wetgever eigenlijk?

Bij de invoering van artikel 7:258 BW (Stb. 2013, 365) was het doel:

• Duidelijkheid bieden over kale huur en servicekosten;

• Misverstanden oplossen voordat er juridische geschillen ontstaan;

• Procedures vereenvoudigen voor zowel huurder als verhuurder.

De Memorie van Toelichting benadrukte dat dit een praktische regeling moest zijn om geschillen te voorkomen, geen sanctieregeling.

Maar in de praktijk is die redelijke doelstelling verworden tot een starre beleidslijn die nadelig uitpakt voor verhuurders.

Waarom is dit onredelijk?

1. De fictieve verlaging van 20% werkt als een permanente sanctie

• De 20% wordt standaard ingehouden, ook als de huurder zelf zijn nutsvoorzieningen regelt. Dit leidt tot een structurele verlaging van de huur, zonder juridische basis of tijdslimiet.

2. De servicekosten worden te hoog ingeschat

• De 25%-regel komt uit een tijd met lagere huren. Bij hogere aanvangshuren leidt deze verdeelsleutel tot irreële bedragen die bij afrekening juridisch onhoudbaar zijn. 

3. De juridische fout is hersteld, maar de sanctie blijft

• Een all-in huur is formeel onjuist, maar zodra de Huurcommissie de kale huur heeft vastgesteld, is de situatie juridisch hersteld. Toch blijft de lagere huurprijs vaak jarenlang doorwerken, terwijl het ‘gebrek’ al is opgelost.

4. De verhuurder is geen jurist

• De praktijk leert dat veel kleine verhuurders simpelweg niet op de hoogte zijn van deze regeling. Hun intentie is vaak praktisch: duidelijkheid bieden met één bedrag. Het gevolg – een permanente huurkorting – staat niet in verhouding tot de fout.

Wat zou er moeten veranderen?

De Huurcommissie zou maatwerk moeten leveren. Bijvoorbeeld:

• Beperk de huurkorting tot één jaar, zodat de fout niet jarenlang doorwerkt;

• Stel de werkelijke servicekosten vast, op basis van redelijke inschattingen of afrekeningen;

• Pas de splitsingsformule aan, zodat deze beter aansluit bij de huidige huurprijzen.

Kritiek uit het veld:

Advies Raad van State, Adviesnummer W18.17.0197 (2018)

• De Raad van State heeft in haar advies over aanpassingen in het huurrecht gewezen op het belang van transparantie en maatwerk bij het vaststellen van huurprijzen en splitsingen.

• Er wordt gewaarschuwd voor de negatieve effecten van vaste percentages zonder voldoende ruimte voor individuele omstandigheden.

• Dit advies ondersteunt het pleidooi voor een meer genuanceerde benadering door de Huurcommissie.

Artikel “Splitsing all-in huurprijzen: noodzaak tot maatwerk”, Tijdschrift voor Huurrecht 2019

• In dit artikel wordt uitgebreid besproken dat het toepassen van de 55-25-20- verdeling een vorm van beleidsmatig gemak is, maar juridisch kwetsbaar.

• Het pleit voor een case-by-case benadering, zeker bij zelfstandige woningen en bijzondere woonvormen.

Commentaar in het NJB (Nederlandse Jurisprudentie Bouwrecht), 2018, afl. 5

• Verschillende auteurs uitten kritiek op de beleidsregels van de Huurcommissie inzake de splitsing all-in huurprijs.

• Zij merken op dat de 20%-aftrek voor nutsvoorzieningen in veel gevallen onredelijk is, vooral bij zelfstandige woonruimtes.

• Het wordt gezien als een beleidstechnische vereenvoudiging die niet strookt met de reële situatie en dus tot onrechtvaardige uitkomsten kan leiden

Conclusie

Een all-in huurprijs is juridisch niet toegestaan en splitsing is terecht mogelijk. Maar de manier waarop dit nu gebeurt – via een automatische en permanente verlaging van 20% of misschien zelfs meer – is onredelijk, niet wettelijk vastgelegd en in strijd met het doel van de wetgever. 

Voor de overige servicekosten zou er ook moeten worden gekeken of er nog andere servicekosten zijn overeengekomen. Is dit niet het geval, dan zou de hoogte van de overige kosten aangepast moeten worden  met die ene post die leidde tot de splitsing.

Verhuurders worden gestraft voor een praktische fout die vaak uit goede bedoelingen voortkomt en zeker niet leidt tot een grote prijsopdrijving. Tijd dus voor een herziening van dit beleid, zodat wet, praktijk en redelijkheid weer op één lijn liggen.

Doe voor aanvang verhuur een:

Een grondige check vooraf voorkomt problemen, geeft duidelijkheid en zorgt dat je voldoet aan de wet- en regelgeving.

Voorkom gedoe achteraf — zorg dat alles van tevoren klopt.