Een zaak bij de Huurcommissie

(of bij de gemeente) en hoe deze te voorkomen?

Zelfs als een verhuurder met zijn huurder een huurprijs voor een vrije sector woning heeft afgesproken, heeft elke huurder het recht om de aanvangshuur te laten controleren door de Huurcommissie. Dit staat uitgebreid beschreven in Deel 1 de aanvangshuurtoetsing.

Alleen het aantal punten volgens het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt in welk segment een woning mag worden verhuurd en of dat er een maximale huurprijs geldt.

Het is heel belangrijk om te weten hoeveel punten een woning krijgt in het WWS. Alleen dan kan de verhuurder met de succes de huurprijs verdedigen in een procedure  bij de Huurcommissie als een huurder de aanvangshuur laat toetsen. Volgens de wet Goed Verhuurderschap moet een verhuurder deze puntentelling aan de huurder geven.

De regels over huurrecht staan in titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en zijn vaak dwingend, d.w.z. daar mag je niet van afwijken. Omdat het huurrecht de huurder beschermt, begin een verhuurder met een 2 -0 achterstand. Maar het hangt van de verhuurder zelf af of het 3-0 of 2-2 wordt bij een procedure bij de Huurcommissie of als er een klacht ligt bij de gemeente volgens de wet Goed Verhuurderschap.

In dit deel leg ik uit wat een verhuurder moet regelen vóór het begin van de huur en wat een verhuurder moet doen bij een procedure bij de  Huurcommissie.

Regel voor de aanvang van de verhuur de volgende zaken:

1. De puntentelling van de woning.
2. De meest actuele WOZ waarde.
3. Een energielabel dat geschikt voor de WWS puntentelling.
4. Gebruik het juiste tijdvak in de huurprijs-app van de Huurcommissie.
5. Ga geen all-in huurovereenkomst aan.
6. Neem alle servicekosten op in de huurovereenkomst.
7. Geef huurder de puntentelling, info over het meldpunt, info over borg, algemene voorwaarden huurovereenkomst.
8. Open een dossier voor deze verhuur.
9. Lees de beleidsboeken van de Huurcommissie.

1. De puntentelling: Het totaal aantal punten hangt af van de grootte van de kamers en andere ruimtes in de woning en de voorzieningen, vooral in de keuken en badkamer. Ook de Energie label en de WOZ-waarde zijn belangrijk. Het opmeten vindt plaats  op 1,50 meter hoogte, wat bepaalt hoe de oppervlakte wordt berekend. Ruimtes zoals de hal, trap en overloop tellen niet mee, net als inbouwkasten kleiner dan 2 m², of als deze in een hal of gang uitkomen. Volg de regels van het beleidsboek Zelfstandige woonruimte, want je wordt hierop beoordeeld (zie pag. 36  met links naar beleidsboeken). Meet precies en volg de regels goed, want anders krijg de woning misschien minder punten en dus een lagere huurprijs.                       Voor de puntentelling heeft de Huurcommissie een handige app, of gebruik de huurprijscheck app.

2. De WOZ-waarde in de puntentelling is gebaseerd op een peildatum die een jaar voor het startjaar ligt. Dus voor verhuur in 2024 geldt de WOZ-waarde van 1 januari 2023. Als er geen WOZ-waarde is, mag 85% van de taxatiewaarde van de woning worden gebruikt uit een taxatierapport van een Register-Taxateur. Als de verhuurder geen taxatierapport heeft, wordt de minimum WOZ-waarde gebruikt. De minimum WOZ-waarde voor 2026 is € 85.806. 

3. Of een energielabel meetelt voor de puntentelling hangt af van wanneer het label is afgegeven. Alle labels voor 1 januari 2015 en na 1 januari 2021 zijn sowieso geldig. Voor de labels tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2021 hangt het af van de registratie. Een energielabel is maximaal 10 jaar geldig. Daarna moet je een nieuw label aanvragen. Op pag 16 is een overzicht van de punten per energielabel en evt bouwjaar.

4. Als je de Huurcommissie-app gebruikt, kun  je aangeven voor welke tijdvak de puntenberekening geldt. Dit is belangrijk omdat elk jaar de grens voor vrije huur en de tabellen met de maximale huur veranderen. Let hier goed op, anders kunnen er andere maximale huurprijzen gelden.

5. Bij een all-in huurcontract is er geen aparte kale huur afgesproken, maar één totale huurprijs. Dit is niet toegestaan, want dan weet de huurder niet wat de kale huur is waarop de huurverhoging mag worden toegepast en wat hij betaalt voor de servicekosten.

6. Je kunt alleen een vergoeding vragen voor servicekosten die zijn overeengekomen.

7. Geef alle info die de wet Goed Verhuurderschap van je eist.

8. Het is zeer belangrijk om een dossier bij te houden, vooral als je een zaak bij de Huurcommissie hebt. Zo kun je gemakkelijk de nodige informatie verzamelen en opsturen wanneer de Huurcommissie hierom vraagt, zoals mails en berichten over afspraken.

De procedure bij de Huurcommissie

Aanvangshuurtoetsing: Dit is een voorkomende procedure, omdat veel huurders de kale huurprijs willen laten vaststellen.

Onlangs is de woning verhuurd en nu ontvangt de verhuurder een brief van de Huurcommissie waarin staat dat de huurder een verzoek heeft ingediend om een procedure te starten. Hoe verloopt dit proces?

• In de brief van de Huurcommissie staat veel informatie, en wordt de verhuurder uitgenodigd om binnen 2 weken zijn kant van het verhaal te vertellen. Het is belangrijk om deze termijnen goed in de gaten te houden, want de Huurcommissie hanteert strikte termijnen. Als het om een toetsing van de aanvangshuur gaat, kan de verhuurder meteen zijn puntentelling meesturen om aan te tonen dat de woning terecht in de vrije sector is verhuurd. Ook een plattegrond van de woning (bij voorkeur een NEN 2580 plattegrond) kan een goed inzicht geven in de maatvoering van de woning. Via MijnHuurcommissie hebben partijen altijd toegang tot de documenten. Ook kan verhuurder contact opnemen met het KCC (klant contact centrum) voor nadere informatie.

• Het volgende contact is een uitnodiging voor het onderzoek ter plaatse (OTP), waarbij de rapporteur de woning komt opmeten. Hoewel huurders vaak aangeven dat ze liever niet willen dat de verhuurder aanwezig is, is het verstandig om toch aan te geven dat je bij het OTP aanwezig wilt zijn.
• Wacht eventueel buiten om de rapporteur na het onderzoek te spreken en te horen wat de huurder heeft gezegd. Hierbij kun je jouw visie geven.

• Daarna ontvangt verhuurder het rapport van het onderzoek (RvO) waarin te lezen valt welke punten de rapporteur heeft geteld. Lees dit goed door en controleer vooral de volgende zaken: 

=> Is de  WOZ-waarde correct?

=> Is het juiste energielabel toegepast?

=> Is het toegepaste tijdvak correct?

=> Kijk ook of er gebreken zijn geconstateerd en waren deze al bij aanvang bekend?

=> Reageer ALTIJD binnen de gestelde termijn, vooral als je het niet eens bent met het rapport en de conclusies. Laat dit weten aan de huurder en de Huurcommissie. Stuur bijvoorbeeld je eigen inspectierapport op en geef aan als de rapporteur iets heeft vergeten, zoals punten voor een monumentenstatus, buitenruimte, of voorzieningen in de keuken en badkamer.

• Als je niet reageert en de huurder ook niet, zal de voorzitter van de Huurcommissie de uitspraak doen op basis van de beschikbare informatie. Dit heet een voorzittersuitspraak (VZU), bij deze uitspraak is er geen sprake van een hoorzitting. Ben je het als verhuurder niet eens met deze uitspraak, dan is verzet mogelijk tegen de voorzittersuitspraak. Tegen een commissie uitspraak kan niet in verzet worden gaan, dan moet  de zaak binnen 8 weken voorgelegd worden aan een rechter.

• Ben je het wel eens bent met de uitspraak, bijvoorbeeld omdat de voorzitter ook concludeert dat de woning geliberaliseerd is, dan hoef je niet te reageren en is afwachten de juiste optie. Als de huurder  dan toch in verzet gaat, volgt er alsnog een zitting.

• Verzet tegen de voorzittersuitspraak, moet binnen 3 weken na de uitspraak worden in gediend (binnen 3 weken na de datum van de brief). Geef in dit verzet aan waarom je het als verhuurder niet eens bent met de uitspraak. Deze zaak wordt dan behandeld tijdens een zitting door een commissie. Tijdens de zitting bestaat de mogelijkheid om uit te leggen waarom je het niet eens bent met de uitspraak. Een vooraf goed geschreven onderbouwing geeft de commissie veel inzicht in de bezwaren. Dien deze onderbouwing ruim voor de zitting in, zodat de commissie deze visie ook meeneemt in de voorbereiding.

• Als de woning niet genoeg punten heeft voor verhuur in het hoge segment, wordt de aanvangshuur verlaagd naar de maximale huurprijs die past bij het puntentotaal van de woning. Deze uitspraak is bindend. Als je het er nog steeds niet mee eens bent, dan staat  binnen 8 weken de weg naar de kantonrechter open voor een herziening.

Na een uitspraak dat een woning een gereguleerde huurprijs heeft, heeft meer gevolgen dan alleen een verlaging van de huurprijs. Met een huurprijs in het gereguleerde segment (lage en middenhuur) kan de huurder voor meer zaken terecht bij de Huurcommissie, zoals:

Andere procedures:

Een niet geliberaliseerde huurprijs heeft meer gevolgen, dan alleen verlaging van de aanvangshuurhuurprijs. Met  een kale huurprijs in het gereguleerde segment  (lage- en middenhuur), kan de huurder voor meer zaken terecht bij de Huurcommissie, welke zaken zijn dat zoal?

1. 1. Bezwaar tegen de huurverhoging (art 253.1 of 253.2 BW);

2. Huurverlaging op grond van punten (overgangsrecht)

3. Tijdelijke huurverlaging wegens gebreken in de woning (art 257 BW);

4. Jaarlijkse afrekening van de servicekosten (art 260 BW).

Er zijn nog meer procedures, maar die zal ik hier niet bespreken, omdat ze minder vaak voorkomen. Het betreft huurverlaging op basis van punten, uitsplitsen van de all-in huur, melding herstel gebreken, klacht tegen de verhuurder, etc. 

1. Bezwaar tegen huurverhoging

Elk jaar mag de verhuurder de huur verhogen met een percentage dat is vastgesteld door de minister. Een huurder kan alleen gegrond bezwaar maken op basis van de volgende redenen:

• De aankondiging van de verhoging was minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum
• Het verhogingspercentage is hoger dan het maximum dat de minister heeft vastgesteld.
• Er is eerder een uitspraak geweest over huurverlaging vanwege gebreken die nog niet zijn hersteld.
• Het huurcontract is een all-in overeenkomst, waardoor de kale huurprijs niet bekend is.
• Er is een inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH), maar deze komt niet overeen met het gezamenlijke inkomen van het huishouden. Het inkomen van 2 jaar voor het huurverhogingsjaar wordt gebruikt, tenzij er in het jaar ervoor een sterke inkomensdaling is geweest. De verhuurder vraagt het inkomen op bij de Belastingdienst en baseert de verhoging hierop (geen verhoging bij laag inkomen, €50 per maand bij middeninkomen, €100 per maand bij hoog inkomen).
• De huurprijs overschrijdt de maximale huur die hoort bij het puntentotaal van de woning. Dit kan boven de liberalisatiegrens liggen, maar het blijft dan een sociale huurprijs.

Wie start er een procedure?

Artikel 7:253.1 BW – procedure door verhuurder (huurder maakt bezwaar)
De huurder kan bezwaar maken tegen de huurverhoging. Als de verhuurder het daarmee oneens is, kan hij binnen 6 weken na de verhoging een zaak starten bij de Huurcommissie voor controle. Meestal volgt een schriftelijke uitspraak van de voorzitter. Als een van de partijen het daarmee niet eens is, kan men in verzet. De uitspraak is bindend, tenzij tijdig beroep wordt ingesteld bij de kantonrechter.

Artikel 7:253.2 BW – procedure door huurder (geen bezwaar, niet betalen)
Maakt de huurder geen bezwaar en betaalt hij de verhoging ook niet, dan moet de verhuurder binnen 3 maanden na de ingangsdatum een herinneringsbrief met het originele voorstel sturen. De huurder kan vervolgens binnen 4 maanden na de ingangsdatum alsnog een zaak starten bij de Huurcommissie. Doet hij dit niet, dan wordt de huurverhoging definitief.

2. Huurverlaging op grond van punten 

Door de Wet betaalbare huur kunnen huurders in de sociale- en middenhuursector via de Huurcommissie een lagere huur afdwingen als deze op basis van het puntensysteem te hoog is. 

• Sociale sector (≤143 punten):
  Bij contracten van vóór 1 juli 2024 en een woning met 143 punten of minder moet de verhuurder de huur verlagen tot de maximale sociale huur. Is dat niet gebeurd? Dan kunt u vanaf 1 juli 2025 huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie.
• Middenhuur (144–186 punten):
  Voor bestaande contracten vóór 1 juli 2024 geldt geen overgangsrecht: de huur kan niet omlaag op basis van punten. De maximale huurprijs geldt pas voor nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024.
• Vrije sector (>186 punten):
  Bij meer dan 186 punten geldt vrije sector; er is geen maximale huurprijs.

3. Gebreken in de woning (art. 7:257 BW)

De huurder moet gebreken altijd melden bij de verhuurder. De verhuurder heeft dan wettelijk 6 weken om de gebreken te herstellen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder na die 6 weken naar de Huurcommissie stappen en vragen of de gebreken zo ernstig zijn dat huurverlaging gerechtvaardigd is. Bij ernstige C-gebreken kan de verlaging oplopen tot 40% van de kale huurprijs, bij B- of A-gebreken respectievelijk tot 30% of 20%.

Voor meer details over de verschillende soorten gebreken kun je het gebrekenboek van de Huurcommissie raadplegen. In sommige gevallen moet de huurder zelf de gebreken herstellen, zoals beschreven in het Besluit Kleine Herstellingen, te vinden in de bijlage.

Als de huurder niet meewerkt aan het herstellen van het gebrek, of het anders wil, mag hij dat niet van de verhuurder eisen. Zorg ervoor dat je e-mails of WhatsApp-berichten hierover bewaart en meestuurt als de Huurcommissie om een reactie vraagt. De huurder is namelijk verplicht om mee te werken. Dit hoort ook bij het opbouwen van een dossier.

4. Afrekening servicekosten (art. 7:260 BW)

Het is verplicht om jaarlijks de servicekosten met de huurder te verrekenen, omdat deze voorschotten alleen mogen worden doorberekend als ze daadwerkelijk zijn gemaakt. Als verhuurder heb je 6 maanden de tijd om de afrekening aan de huurder te presenteren, waarna de huurder nog 2 jaar de tijd heeft om de afrekening te laten controleren bij de Huurcommissie. De afrekening moet ondersteund worden door facturen waarop het adres van de woning staat.

Om servicekosten aan de huurder door te berekenen, moeten deze kosten duidelijk zijn vastgelegd in de huurovereenkomst. Zorg ervoor dat de kosten zo gedetailleerd mogelijk worden opgenomen in het huurcontract.

In de bijlage van mijn gids (zie Diensten) geef ik meer informatie over de verschillende servicekosten en roerende zaken die niet in de huurprijs zijn opgenomen, maar wel via de servicekosten kunnen worden doorberekend, en hoe de maandelijkse kosten worden berekend. 

Als de huurder het niet eens is met de afrekening, of als er geen afrekening is gedaan, kan de huurder de Huurcommissie vragen om deze afrekening te controleren of op te stellen. Als verhuurder ontvang je dan een brief en moet de bewijzen voor deze afrekening opsturen. Veel verhuurders maken de fout door niet te reageren, te laat te reageren, of onvolledige facturen te sturen, zoals facturen zonder het juiste adres of zonder het Huurcommissie-formulier.

Als je niet of te laat reageert, niet alle facturen verstrekt (bijvoorbeeld slechts 3 facturen voor een heel jaar internet), of facturen zonder het juiste adres stuurt, kan de Huurcommissie dit onderdeel als €0,00 waarderen. Dit betekent dat je geen vergoeding krijgt voor dat onderdeel. Als je geen facturen voor nutsvoorzieningen overlegt (indien jij die voorschiet), zal de Huurcommissie de gemiddelde prijs van het NIBUD gebruiken.

Hoge Segment en Huurcommissie:

Alle huurders mogen de aanvangshuur laten controleren om zeker te weten of een woning gereguleerd verhuurd moet worden of dat de huurprijs vrij is. Maar huurders in het hoge segment kunnen daarnaast ook de volgende zaken laten toetsen bij de Huurcommissie:

• De huurverhoging – art. 7:248 BW

• De servicekosten – art. 7:260 BW

(ook hierbij gelden de eerder genoemde regels).