Wat betekenen de nieuwe regels voor particuliere verhuurders?
Vanaf 1 januari 2027 verandert het woningwaarderingsstelsel (WWS) op een aantal belangrijke onderdelen. De overheid wil hiermee knelpunten verminderen die vooral particuliere verhuurders ervaren sinds de invoering van de Wet betaalbare huur.
De wijzigingen zijn overwegend positief. Sommige woningen krijgen meer punten, terwijl voor andere woningen een hogere maximale huurprijs mogelijk wordt. Ook worden bestaande regels verduidelijkt, zodat voorzieningen beter en nauwkeuriger kunnen worden gewaardeerd.
Hieronder leggen wij de belangrijkste wijzigingen en hun praktische gevolgen uit.
1. Geen vijf minpunten meer bij het ontbreken van buitenruimte
Op dit moment krijgt een woning vijf minpunten als er geen privébuitenruimte, gemeenschappelijke buitenruimte of loggia aanwezig is.
Vanaf 1 januari 2027 vervalt deze aftrek.
Een appartement zonder balkon of tuin krijgt daardoor vijf punten meer, zonder dat er iets aan de woning hoeft te worden veranderd.
Vooral kleinere appartementen en woningen in binnensteden profiteren hiervan.
2. Gunstigere huurprijs bij toepassing van de WOZ-cap
De WOZ-cap beperkt de invloed van de WOZ-waarde op de WWS-puntentelling. Daardoor kunnen woningen met een hoge WOZ-waarde terugvallen naar 186 punten, met een relatief lage maximale huurprijs als gevolg.
Vanaf 2027 blijft de WOZ-cap bestaan, maar wordt een extra huurprijsopslag toegestaan.
Voorbeeld:
Een woning heeft zonder toepassing van de WOZ-cap 210 punten. Door de WOZ-cap wordt de woning teruggebracht naar 186 punten.
Vanaf 2027 mag voor deze woning de maximale huurprijs worden berekend alsof de woning 210 punten heeft. De woning blijft echter juridisch gereguleerd en wordt niet automatisch een vrije-sectorwoning.
Dit is een belangrijke verbetering voor verhuurders van woningen met een hoge WOZ-waarde.
3. Kleine rijksmonumenten krijgen meer WOZ-punten
Voor rijksmonumentale woningen met een oppervlakte tot 40 m² wordt de berekening van de WOZ-punten gunstiger.
Bij de WWS-puntentelling wordt de WOZ-waarde onder meer gedeeld door de oppervlakte van de woning. Vervolgens wordt deze uitkomst gedeeld door een wettelijk vastgesteld bedrag.
Vanaf 2027 geldt voor kleine rijksmonumenten een lagere deler, waardoor meer WOZ-punten ontstaan.
Voorbeeld:
Een rijksmonumentale woning heeft een oppervlakte van 35 m² en een WOZ-waarde van € 250.000.
Voor het onderdeel WOZ-waarde per vierkante meter geldt vanaf 2027 een gunstigere berekening. Bij de deler van € 233 levert dit onderdeel ongeveer 30,66 punten op.
Daar komen de punten voor de totale WOZ-waarde nog bij.
Deze wijziging is vooral gunstig voor kleine monumentale appartementen en hofjeswoningen. De bijzondere regeling voor bepaalde kleine nieuwbouwwoningen blijft een uitzondering.
4. De minimale WOZ-waarde wordt opnieuw ingevoerd
Voor woningen met een zeer lage WOZ-waarde geldt vanaf 2027 opnieuw een minimumwaarde voor de WWS-berekening.
In het besluit is hiervoor een bedrag van € 85.806 opgenomen. Dit bedrag wordt volgens de wettelijke systematiek geïndexeerd.
Is de werkelijke WOZ-waarde lager dan de toepasselijke minimumwaarde, dan wordt voor de puntentelling toch met die minimumwaarde gerekend.
Dit kan vooral gunstig zijn voor kleine woningen en woningen met een relatief lage WOZ-waarde.
5. Afzonderlijk bad en douche: correctie van de toelichting
In de bestaande toelichting op het WWS stond ten onrechte dat een badkamer met een afzonderlijk ligbad en een afzonderlijke douche samen zeven punten oplevert.
De waarderingstabel maakte echter al onderscheid tussen een bad, een douche en een bad-douchecombinatie.
De waardering is als volgt:
- Afzonderlijke douche: 4 punten.
- Afzonderlijk ligbad: 6 punten.
- Bad-douchecombinatie: 7 punten.
- Afzonderlijk ligbad én afzonderlijke douche: 10 punten.
Wat verandert er?
De fout in de toelichting wordt hersteld. Het gaat dus niet om een nieuwe voorziening of een nieuwe mogelijkheid om extra punten te verkrijgen.
Bij een badkamer met een afzonderlijk ligbad en een afzonderlijke douche moet de waardering van tien punten worden toegepast.
Hierdoor kunnen de voorzieningen in de badkamer tot extra punten leiden.
6. Meer mogelijkheden voor de waardering van wastafels en verwarming
Vanaf 2027 wordt duidelijker vastgelegd welke voorzieningen meetellen bij de puntentelling.
Wastafels
Een wastafel kan ook worden gewaardeerd in een ruimte die niet voldoet aan de eisen voor een vertrek of overige ruimte.
Denk bijvoorbeeld aan een fonteintje in een kleine toiletruimte of een wastafel in een gang.
De ruimte moet toegankelijk zijn, een begaanbare ondergrond hebben en minimaal 1,50 meter hoog zijn.
Een gewone wastafel levert één punt op. Buiten de badkamer geldt in beginsel een maximum van één punt per ruimte.
Verwarming
Ook de waardering van verwarming wordt verruimd.
Een verwarmde binnenruimte die niet als vertrek wordt aangemerkt, kan één punt opleveren, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.
Hierbij kan worden gedacht aan een kleine verwarmde toiletruimte die niet aan de minimale oppervlakte-eis voor een overige ruimte voldoet.
De verwarming moet onderdeel uitmaken van de onroerende zaak. Voor deze categorie geldt een maximum van vier punten.
Open keuken
Daarnaast wordt verduidelijkt dat een verwarmde open keuken voor de waardering van verwarming afzonderlijk kan meetellen. Een verwarmde woonkamer met open keuken kan daardoor in totaal vier verwarmingspunten opleveren.
Praktisch gevolg: bij een nieuwe WWS-opmeting is het verstandig ook kleinere ruimten en aanwezige voorzieningen zorgvuldig te controleren.
7. Parkeerplaatsen: de vaste oppervlakte-eis vervalt
Voor gemeenschappelijke parkeerplaatsen geldt momenteel een minimale oppervlakte-eis van 12 m².
Vanaf 2027 wordt deze vaste eis vervangen door een verwijzing naar de afmetingen volgens NEN 2443:2013.
Een parkeerplaats moet geschikt zijn voor het parkeren van een gangbare personenauto.
Een parkeerplaats wordt daardoor niet meer uitsluitend uitgesloten omdat de oppervlakte minder dan 12 m² bedraagt.
De overige voorwaarden voor de waardering van gemeenschappelijke parkeerplaatsen blijven gelden.
8. Gemeenschappelijke buitenruimten worden nauwkeuriger berekend
Bij de waardering van meerdere gemeenschappelijke buitenruimten wordt voortaan eerst de oppervlakte opgeteld, voordat afronding plaatsvindt.
Dit geldt voor buitenruimten die door hetzelfde aantal adressen worden gedeeld.
De wijziging voorkomt dat afzonderlijke afrondingen leiden tot een onjuiste puntentelling.
Het financiële effect zal meestal beperkt zijn, maar bij woningen rond een belangrijke puntengrens kan ook een klein verschil relevant zijn.
9. Wat betekenen de wijzigingen voor bestaande huurcontracten?
Een hogere WWS-puntentelling of een hogere maximale huurprijs betekent niet dat de verhuurder de huurprijs bij een lopend contract onmiddellijk mag verhogen.
Bij bestaande huurcontracten blijven de wettelijke regels voor huurverhoging van toepassing.
De huurprijs kan daardoor alleen volgens de daarvoor geldende regels en grenzen worden verhoogd.
Bij een nieuwe huurovereenkomst ligt dit anders. Dan mag de verhuurder direct uitgaan van de nieuwe maximale huurprijs die op grond van het WWS voor de woning geldt.
Ons advies aan verhuurders
De wijzigingen per 1 januari 2027 kunnen financieel gunstig zijn, vooral voor verhuurders van:
- Woningen zonder buitenruimte.
- Woningen met een hoge WOZ-waarde waarop de WOZ-cap van toepassing is.
- Kleine rijksmonumentale woningen.
- Woningen met een lage WOZ-waarde.
- Woningen waarbij bepaalde voorzieningen nog niet volledig in de puntentelling zijn verwerkt.
Wij adviseren verhuurders om hun bestaande WWS-puntentelling opnieuw te laten controleren. Ook zonder verbouwing kan het maximale huurbedrag door de gewijzigde regels hoger uitvallen.
Conclusie
De wijzigingen vormen een positieve correctie op onderdelen van de Wet betaalbare huur. De overheid erkent hiermee dat bepaalde regels voor particuliere verhuurders ongunstig uitpakten.
De huurprijsregulering blijft bestaan, maar het WWS biedt vanaf 2027 op verschillende onderdelen meer ruimte voor een passende huurprijs.
Bron: Besluit van 10 september 2026 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte, Staatsblad 2026, 267. Inwerkingtreding van de beschreven wijzigingen is voorzien per 1 januari 2027.
