Deel 1.
In deze blogreeks bespreek ik een specifieke regeling: de splitsing van de huurprijs bij een all-in huurprijs.
In deel 1 leg ik uit hoe deze splitsing tot stand komt en waarom dit voor verhuurders vaak nadelig is. Belangrijk: deze uitkomst volgt uit het beleid van de Huurcommissie, niet uit een wettelijke regel.
In deel 2 ga ik in op de vraag waarom een huurprijs na splitsing wel of niet geliberaliseerd is.
Steeds vaker: toetsing all-in huurprijs door de Huurcommissie
Steeds meer particuliere verhuurders krijgen ermee te maken: een huurder laat de all-in huurprijs toetsen bij de Huurcommissie.
Het gevolg? Een verplichte splitsing van het huurbedrag, met vaak een aanzienlijke huurverlaging als resultaat.
Wat is een all-in huurprijs?
Een all-in huurprijs is één totaalbedrag waarin kale huur, servicekosten en nutsvoorzieningen zijn samengevoegd.
Volgens artikel 7:258 BW is dit niet toegestaan: de kostenposten moeten afzonderlijk worden gespecificeerd.
Toch kiezen veel verhuurders uit praktisch gemak voor één bedrag, zonder kwade bedoelingen.
Maar zodra een huurder dit bij de Huurcommissie laat toetsen, kan de verhuurder in de problemen komen.
De splitsingsformule van de Huurcommissie
Wanneer een huurovereenkomst alleen een all-in huurprijs vermeldt, kan de huurder een schriftelijk voorstel doen tot splitsing (art. 7:258 lid 1 BW).
Gaat de verhuurder niet akkoord, dan bepaalt de Huurcommissie hoe de kale huur en het voorschot voor servicekosten/nutsvoorzieningen moeten worden vastgesteld.
Beleidsregel Huurcommissie:
- 55 % van de all-in prijs wordt aangemerkt als kale huur.
- 25 % wordt aangemerkt als voorschot voor servicekosten én nutsvoorzieningen.
- 20 % is het restant tot 100 %. In de praktijk wordt dit vaak gezien als kosten voor nutsvoorzieningen, maar dit is niet expliciet vastgelegd in het beleid. Feitelijk fungeert het vaak als een structurele verlaging van de huur.
Let op!!
Vaak wordt een huurovereenkomst als all-in aangemerkt wanneer voor de vloer geen aparte servicekosten in rekening worden gebracht en de vloer niet om-niet (gratis) wordt aangeboden. Een vloer kan echter ook onroerend zijn, bijvoorbeeld wanneer deze aard- en nagelvast is bevestigd, zoals ik in deze blog toelicht.
Waarom dit beleid nadelig uitpakt
- Permanente verlaging De resterende 20 % wordt altijd ingehouden, dit werkt feitelijk als een permanente huurkorting, zonder wettelijke basis of tijdslimiet.
- Ongerealistische servicekosten De 25 % servicekostenregel stamt uit een tijd van lagere huren. Bij hogere huurprijzen leidt dit tot bedragen die bij afrekening vaak onhoudbaar zijn.
- Fout hersteld, boete blijft Zodra de kale huur is vastgesteld, is de juridische fout (het ontbreken van specificatie) hersteld. Toch blijft de lagere huurprijs doorwerken.
- Onwetendheid bij verhuurders Veel kleine verhuurders weten niet dat een all-in prijs zo kan uitpakken. De intentie is vaak praktisch, niet om de wet te omzeilen.
Gevolgen voor servicekosten
Bij de jaarlijkse afrekening mag de verhuurder uitsluitend de daadwerkelijk gemaakte kosten in rekening brengen, en alleen als deze vooraf zijn overeengekomen (art. 7:260 BW). Zijn er geen servicekosten afgesproken, dan kan de Huurcommissie het bedrag hiervoor op € 0,00 vaststellen. In dat geval moet de verhuurder het volledige betaalde voorschot terugbetalen, waardoor de huurder in feite nog slechts 55 % van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs betaalt.
Voorbeeld:
Bij een all-in huur van € 2.000 per maand komt 25 % neer op € 500 servicekosten.
Als er in werkelijkheid nauwelijks servicekosten zijn, moet de verhuurder het grootste deel van dit bedrag terugbetalen.
Oorspronkelijke bedoeling van de wetgever
Bij de invoering van art. 7:258 BW (Stb. 2013, 365) was het doel:
- Duidelijkheid over kale huur en servicekosten.
- Misverstanden voorkomen voordat er geschillen ontstaan.
- Procedures vereenvoudigen.
De Memorie van Toelichting benadrukte dat het een praktische regeling moest zijn, geen sanctie.
Conclusie
Een all-in huurprijs is juridisch niet toegestaan, en splitsing is terecht mogelijk.
Maar de vaste verdeling 55–25–(20) leidt tot onredelijke, vaak permanente huurverlagingen die niet in verhouding staan tot de fout.
De Huurcommissie zou maatwerk moeten leveren:
- Beperk huurkortingen tot een jaar.
- Pas de percentages aan op basis van realistische kosten.
- Houd rekening met de werkelijke situatie en afspraken.
Zo kan het beleid weer in lijn worden gebracht met het oorspronkelijke doel van de wet: duidelijkheid en redelijkheid voor beide partijen.
Verhuurders worden gestraft voor een praktische fout die vaak uit goede bedoelingen voortkomt en zeker niet leidt tot een grote prijsopdrijving. Tijd dus voor een herziening van dit beleid, zodat wet, praktijk en redelijkheid weer op één lijn liggen.
Doe voor aanvang verhuur een:
Een grondige check vooraf voorkomt problemen, geeft duidelijkheid en zorgt dat je voldoet aan de wet- en regelgeving.
Voorkom gedoe achteraf — zorg dat alles van tevoren klopt.
