14/4/20 -UPDATE Corona Noodwet onder aan het artikel
Per 1 juli 2016 kan een verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd afsluiten met zijn huurder.
Alleen als een huurovereenkomst aan de specifieke voorwaarden voldoet, is het een ‘Huurovereenkomst voor bepaalde tijd die van rechtswege eindigt’, anders is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat wil je als verhuurder nu net niet. Wat zijn de voorwaarden voor deze huurovereenkomst?
Voorwaarden
- Deze huurovereenkomst heeft een maximale duur van 2 jaar voor zelfstandige woonruimte en 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte;
- De huurder heeft geen huurbescherming, wel huurprijsbescherming*. De huurder kan de huurprijs tot na 6 maanden na beeïndiging van de huurovereenkomst laten toetsen bij de Huurcommissie;
- De huurovereenkomst hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt van rechtswege. De verhuurder moet wel de huurder – binnen 3 tot 1 maand voor het einde van de huurovereenkomst – melden dat de huurovereenkomst gaat eindigen;
- Verhuurder kan de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen, de huurder kan dit – met in achtneming van 1 betalingstermijn – wel.
Valkuilen
- Een huurovereenkomst legt vast wat verhuurder en huurder zijn overeengekomen en bij een toetsing bij de Huurcommissie of door een rechter, zullen zij niet alleen taalkundig kijken, maar zij kijken ook naar de voorwaarden die zijn opgenomen in deze overeenkomst. Het is daarom belangrijk om goed vast te leggen dat het hier gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die vanwege rechtswege eindigt:
OVERWEGENDE DAT
Partijen onderkennen dat dit een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is als bedoeld in artikel 7: 271 lid 1 tweede volzin jo. artikel 228 lid 1 BW en dat de huurovereenkomst derhalve van rechtswege eindigt op de overeengekomen einddatum, zonder dat opzegging van de huurovereenkomst is vereist en zonder dat huurder enige vorm van huurbeschermving heeft.
- Verder is het van belang om alle voorwaarden van deze overeenkomst te respecteren. Vaak willen verhuurders het eerste jaar niet verrast kunnen worden door een vertrekkende huurder en leggen daarom vast dat de huurovereenkomst voor 1 jaar niet kan worden opgezegd door partijen. Echter deze clausule is in strijd met de voorwaarden voor een Huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
- Laat verhuurder de termijn van de huurovereenkomst verlopen of vergeet verhuurder de huurder schriftelijk te informeren, dan loopt de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd en heeft huurder volledige huurbescherming. De verhuurder kan dan alleen nog opzeggen met toestemming van de huurder of door tussenkomst van de rechter.
- Als deze huurovereenkomst voor maximaal zes maanden is gesloten en door partijen wordt verlengd (tot maximaal een periode van twee jaar of vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte), dan wordt deze overeenkomst ook een van onbepaalde tijd. Je mag dus niet verlengen met dezelfde huurder. De huurovereenkomst was aangegaan voor een bepaalde, maar kortere periode dan de maximale 2 jaar, maar is wel eindig na die afgesproken periode.
- Woningcorporaties zijn uitgesloten voor deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
*
- Huurbescherming betekent dat de verhuurder niet zomaar de huur op kan zeggen.
- Huurprijsbescherming wil zeggen dat de huurprijs afhankelijk is van het aantal punten dat een woning scoort via het puntenstelsel van de WWS. Per 1 juli 2018 is de liberalisatiegrens 143 punten geworden, dat is de grens waarboven de huurprijsbescherming niet van toepassing is..
UPDATE: Corona Noodwet
Door het Covid-19 virus is er een noodwet van kracht en mogen huurovereenkomsten die eindigen tussen 31/3/20 en 1/7/20 met maximaal 3 maanden verlengd worden tot uiterlijk 1/9/20.
De verhuurder moet een brief sturen met de nieuwe einddatum.
Weigeren door verhuurder:
Belangrijk is dat de huurder slechts één week na de aanzegging einde huur de tijd heeft om aan zijn verhuurder verlenging te verzoeken. Daarna is hij te laat. Als de huurder verzoekt om verlenging hoeft de verhuurder daar niet altijd mee in te stemmen. De wet bepaalt gedetailleerd wanneer de verhuurder verlenging kan weigeren:
1. Als de woning is verkocht en in de verlengde periode in eigendom moet worden overgedragen;
2. Als de woning inmiddels aan een ander is verhuurd;
3. Als de verhuurder de woning zelf wil betrekken en inmiddels geen andere woonruimte meer heeft;
4. Als de verhuurder de woning wil renoveren en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
5. Als de verhuurder de woning wil slopen en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
6. Als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (zoals bijvoorbeeld bij een huurachterstand, of overlast).
Als de verhuurder verplichtingen is aangegaan met derden moeten die verplichtingen vóór 1 april 2020 zijn aangegaan.
Indien de verhuurder niet instemt met verlenging, moet hij dat binnen één week na het verzoek van de huurder aan de huurder meedelen. Daarna is hij te laat.
Een huurder kan aan de rechter vragen om de verhuurder te dwingen wel in te stemmen met de verlenging, maar dan moeten er zwaarwegende redenen worden aangevoerd. Dit geldt ook voor de verhuurder bij de weigering.
