Servicekosten voor woningen: wat verandert er per 1 januari 2027?

Een toelichting bij de Wet modernisering servicekosten, het gewijzigde Besluit servicekosten en de nieuwe Regeling servicekosten

Wie huurt, betaalbaar vaak meer dan alleen de kale huurprijs. Naast de huur zelf kunnen verhuurders servicekosten in rekening brengen: een vergoeding voor zaken en diensten die samenhangend met het bewonen van de woning. Denk aan de kosten voor verwarming, het gebruik van gemeenschappelijke ruimten, of een huismeester.

Maar wat mag een verhuurder precies doorberekenen? En hoe hoog mogen die kosten zijn? Die vragen komen in de praktijk regelmatig tot geschillen. Met de Wet modernisering servicekosten , die op 1 januari 2027 in werking treedt, maakt de wetgever een einde aan die onduidelijkheid. De regels worden gecombineerd herzien: strakker, transparanter en beter beschermd voor de huurder.

In deze blog licht ik de belangrijkste wijzigingen toe.

Twee belangrijke basisregels

Voordat we inzoomen op de categorieën, is het goed om twee basisregels te bepalen die het type woning en effectief de nieuwe wet altijd al golden — en nu nog geschikter in de regelgeving verankerd zijn:

1. Niet in huurovereenkomst = geen servicekosten. Servicekosten mogen alleen in rekening worden gebracht als huurder en verhuurder dit uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Dat kan via de huurovereenkomst zelf, maar ook via een aanvullende overeenkomst. Staat er niets op papier? Dan mag de verhuurder de kosten niet doorberekenen.

2. Alleen daadwerkelijke kosten. De verhuurder mag uitsluitend de kosten doorberekenen die hij daadwerkelijk heeft gemaakt. Winst maken op servicekosten of een opslag rekenen is niet toegestaan. Bij een mislukte toetst de Huurcommissie of de in rekening gebrachte substantieel met de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Van open naar gesloten lijst

De kern van de vernieuwing is de overgang van een open naar een limitatieve (gesloten) lijst van servicekosten. Onder het oude recht gedeeltelijk het Besluit servicekosten een niet-uitputtende opsomming: verhuurders konden in principe ook andere kostenposten uitvoeren, mits redelijk. In de praktijk heeft dit tot discussie en misbruik geleid.

Vanaf 1 januari 2027 geldt: alleen wat op de lijst staat, mag als servicekosten worden gevraagd. Kosten die niet in een van de acht categorieën vallen, mogen niet als servicekosten worden doorberekend. Dat geeft zowel huurders als verhuurders duidelijkheid.

De acht geclassificeerde categorieën

1. Warmte en koude

• Levering van verwarmd tapwater, warmte en koude lucht voor de woonruimte
• Levering van verwarmd tapwater, warmte en koude lucht voor de gemeenschappelijke ruimtes
• Gebruik en aflezen van warmtemeters en warmtekostenverdelers

2. Elektriciteit, gas en water

• Levering van elektriciteit, gas en water voor de woonruimte
• Levering van elektriciteit, gas en water voor gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen
• Gebruik en aflezen van meters

3. Roerende zaken

• Mede ter beschikking stellen van  roerende zaken in, op of aan de woonruimte
• Mede ter beschikking stellen van roerende zaken in, op of aan de gemeenschappelijke ruimte
• Onderhoudskosten van de roerende zaken

4. Kleine herstellingen

Verhuurders kunnen kosten voor kleine herstellingen doorberekenen, maar uitsluitend als dit uitdrukkelijk is overeengekomen met de huurder. Een nieuwigheid is dat de verhuurder deze herstellingen nu ook door derden mag laten uitvoeren — de wettekst is op dit punt verduidelijkt

5. Toezicht, beveiliging en vuil

• Toezicht op het juiste gebruik van gemeenschappelijke ruimten door bewoners, bezoekers en derden
• Toezicht op de veiligheid van en beveiligingswerkzaamheden aan de woonruimte en het gebouw
• Reageren op alarmeringen vanuit de woonruimte van het gebouw
• Optreden tegen overlast in een rond het gebouw
• Ontvangen, bewaren of verspreiden van post
• Verstrekken van vuilniszakken, het geven van gebruik van een vuilniscontainer, en afvoer van huisvuil en grofvuil.

6. Signaallevering

• Bij het gebruik van roerende elektronische apparatuur voor de opvang en doorleveren van een signaal
• Afsluiten en in stand houden van een abonnement voor centraal ontvangen van een signaal (radio, tv, internet) ten behoeve van huurders
• Afsluiten en in stand houden van een abonnement voor het signaal ten behoeve van gemeenschappelijke ruimten
• Betalen voor vastrechtkosten en gesprekskosten van een alarmtelefoon in de lift

7. Verzekeringen en fondsvorming

• Deelnemen in een verzekering voor mede ter beschikking gestelde roerende zaken
• Fondsvorming voor risico’s die tot de verplichtingen van de huurder behoren, waaronder in elk geval:

• – Glasfonds
  • – Ontstoppingsfonds
    • – Lampenfonds
      • – Schilderfonds

De verhuurder krijgt verplicht jaarlijks inzicht in de financiële stand van het fonds.

8. Administratiekosten

• Opstellen van het jaarlijkse servicekostenoverzicht
• Overige administratieve werkzaamheden voor het toedelen van verbruik en kosten aan individuele huurders
• Aanvragen van financiële regelingen namens huurders, voor zover de huurder dit niet zelf kan doen

Drie categorieën verdwijnen

Met de introductie van de limitatieve lijst ook drie bestaande categorieën die verdwijnen:

• Huisvuil (oude paragraaf 5): opgegaan in de nieuwe categorie “Toezicht, beveiliging en vuil”.
• Elektronische apparatuur (oude paragraaf 8): valt onder de categorie “Roerende zaken”. Een aparte post is overbodig.
• Gemeenschappelijke ruimten (oude paragraaf 10): de kosten die hieronder vielen, zijn al gedekt door de andere categorieën (warmte, elektra, roerende zaken, kleine herstellingen). De aparte vermelding was een dubbel op.

Maximumbedragen via de Regeling servicekosten

Naast het Besluit servicekosten is er ook een nieuwe Regeling servicekosten (Staatscourant 2026, 11523), vastgesteld door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Deze regeling werkt de bewerkingsmethoden per categorie verder uit en legt maximale bedragen vast. Zo wordt voor de verwerking van warmtekosten onderscheid gemaakt tussen vaste kosten (niet afhankelijk van verbruik) en variabele kosten (toe te rekenen aan het individueel gebruik van de huurder). De vaste kosten worden verdeeld naar oppervlakte of gelijk over de woningen.

Overgangsrecht: wat betekent dit voor bestaande contracten?

De nieuwe wet is uitsluitend voor huurovereenkomsten gesloten ná 1 januari 2027 van toepassing. Lopende contracten — gesloten vóór die datum — blijven in principe onder het oude recht vallen. Lopende geschillen bij de Huurcommissie of rechter over kosten van vóór de inwerkingtreding worden eveneens afgehandeld naar het oude recht.

Dit overgangsrecht is praktisch: verhuurders en huurders hoeven bestaande afspraken niet direct te herzien. Maar bij het afsluiten van nieuwe contracten gelden de nieuwe regels volledig.

Wat betekent dit in de praktijk?

Voor huurders biedt de nieuwe wet meer houvast. De limitatieve lijst maakt het eenvoudiger om een servicekostenpost te controleren. Is een post niet in een van de acht categorieën terug te vinden? Dan hoeft de huurder de kosten niet te betalen en kan hij of zij dit voorleggen aan de Huurcommissie of de rechter.

Voor verhuurders is de boodschap: zorg dat servicekosten-afspraken kloppen met de nieuwe lijst, en dat de jaarafrekening transparant en uitgesplitst is per categorie. De Wet goed verhuurderschap geeft gemeenten bovendien de bevoegdheid om bestuursrechtelijk te handhaven bij oneigenlijk gebruik van servicekosten — een extra reden om de administratie op orde te hebben.

En wat blijft gelden:

• Een afrekening moet binnen 6 maanden: Je moet de afrekening voor de servicekosten uiterlijk 6 maanden na het einde van het jaar opsturen.
• Eerlijke kosten: De kosten moeten normaal zijn. Ook moet je kunnen bewijzen dat je deze kosten echt hebt gemaakt.
• Eigen energiemeter: Heeft de woning een eigen meter voor gas, water of elektriciteit? Dan gelden er andere regels.
• Hulp van de Huurcommissie: Is het huurcontract gestart op of na 1 juli 2024? Dan kunnen huurders en verhuurders bij problemen over de servicekosten altijd naar de Huurcommissie. Dit geldt voor alle soorten huurwoningen.

Wat betekent dit voor verhuurders? Zorg ervoor dat de administratie netjes op orde is. Schrijf alle afspraken duidelijk op in het huurcontract. Kies voor een voorschot dat past bij de echte kosten, en zorg elk jaar voor een duidelijke en eerlijke afrekening.

Bronnen

• Staatsblad 2026, 70 — Besluit van 11 maart 2026 tot wijziging van het Besluit servicekosten
• Staatscourant 2026, 11523 — Regeling servicekosten (wijze van uitgesproken en maximering)
• Staatsblad 2025, 156 — Wet modernisering servicekosten
• Huurcommissie — Beleidsboek Servicekosten