Ter attentie van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van Nederland, mevrouw Elanor Boekholt-O’Sullivan:
Er is geen balans meer in de huizencrisis, we moeten niet alleen bouwen, maar ook bewegen
Nederland zit vast in een wooncrisis. Dat komt niet alleen doordat er te weinig huizen zijn, maar vooral omdat de woningvoorraad niet meer past bij de samenleving van nu. We wonen gemiddeld groter dan ooit, de prijzen zijn gestegen tot recordhoogte en de doorstroming in de woningmarkt is vrijwel stilgevallen.
Tegelijkertijd staat er in dorpen, binnensteden en bedrijventerreinen nog ruimte leeg die uitstekend benut zou kunnen worden. De oplossing ligt dus niet alleen in méér bouwen, maar vooral in beter en slimmer gebruik van wat er al is — met woningen die passen bij de levensfase van mensen en bij de veranderende demografie van Nederland.
De kern van het probleem
De Nederlandse woningmarkt is uit balans. Ouderen blijven vaak noodgedwongen wonen in grote gezinswoningen, omdat er in hun eigen buurt geen betaalbaar, gelijkvloers alternatief is. Daardoor kunnen jonge gezinnen niet doorstromen.
Ook blijven veel sociale huurwoningen bezet door mensen met een inkomen of vermogen dat inmiddels te hoog is voor die categorie. Tegelijkertijd is de middenhuur — woningen met een huurprijs tussen ongeveer €932,93,- en €1.228,07 per maand — de afgelopen tien jaar sterk gekrompen.
Daarnaast is er enorm veel ruimte die niet optimaal wordt gebruikt. Bedrijspanden staan leeg, winkels hebben ongebruikte verdiepingen. De regels voor woningsplitsing, woningdelen of tijdelijke bewoning zijn vaak traag en stroperig.
Wat deskundigen en publicisten hierover schrijven:
Rijksbouwmeester Francesco Veenstra stelt dat we op korte termijn nauwelijks voldoende kunnen bouwen, en daarom moet de nadruk liggen op creatief gebruik van bestaande én tijdelijke ruimte — splitsing, transformatie én flexwoningen. Hij noemt woningsplitsing zelfs “belangrijker dan nieuwbouw” op de korte termijn.
Econoom Cody Hochstenbach (ESB) benadrukt dat er in Nederland ruim voldoende vierkante meters zijn, maar dat die ondoelmatig worden benut. In die context geldt ook: tijdelijk wonen kan helpen de ruimte eerlijker te verdelen en jongeren of starters aan woonruimte te helpen.
Vastgoedexperts wijzen daarnaast op een directe koppeling tussen winkelleegstand en woningnood. Lege winkels en verdiepingen erboven kunnen snel tot 70.000 woningen opleveren mits regelgeving soepeler wordt (denk aan parkeernormen of brandveiligheid). Ook hier kunnen tijdelijke of modulaire woningen uitkomst bieden, omdat ze minder zware eisen kennen.
De oplossingen tot 2030: de woningketen weer in beweging
De belangrijkste stap op korte termijn is het vlot trekken van de woningketen.
Dat betekent: de juiste woningen bouwen of vrijmaken voor de juiste groep, zodat mensen kunnen doorstromen.
=> Bouwen voor ouderen in hun eigen buurt
Veel ouderen zouden best willen verhuizen, maar doen dat niet als hun maandlasten daardoor stijgen of als ze uit hun vertrouwde omgeving moeten vertrekken. Door betaalbare, gelijkvloerse woningen te bouwen in de eigen wijk, kunnen zij verhuizen zonder verlies aan wooncomfort of sociale contacten. Wanneer ouderen doorstromen, komen hun ruime gezinswoningen beschikbaar voor gezinnen met kinderen.
Toekomstige woningbouw moet levenloop bestendig gebouwd worden, er moet rekening worden gehouden met zorg aan huis, gedeelde voorzieningen en energie-neutraliteit. Deze aanpak is sociaal én ruimtelijk de efficiëntste manier om het tekort aan gezinswoningen te verminderen.
=> De rol van middenhuur: de brug tussen sociaal en koop
De middenhuur vormt de ruggengraat van een gezonde woningmarkt. In Nederland is dit segment bijna verdwenen; nog maar zo’n tien procent van de woningen valt in deze prijsklasse. Daardoor zitten ongeveer 250.000 tot 300.000 huishoudens met een te hoog inkomen of vermogen vast in een sociale huurwoning. Er is geen mogelijkheid voor deze groep om een betaalbare woning te vinden.
Als de middenhuur wordt uitgebreid, kunnen veel huishoudens doorstromen uit de sociale sector. Dat maakt sociale huurwoningen weer beschikbaar voor degenen die ze echt nodig hebben, terwijl middeninkomens betaalbaar kunnen blijven wonen zonder te hoeven kopen.
Om dat te bereiken:
- moeten corporaties en ontwikkelaars meer middenhuurwoningen kunnen bouwen, met flexibele prijsverhoudingen tussen sociaal, midden en duur (de huidige “40‑40‑20‑regel” is te star);
- moet er periodiek een inkomen- en vermogenstoets plaatsvinden, bijvoorbeeld eens per vijf jaar;
- en moeten corporaties voldoende financiële ruimte krijgen om middenhuur te bouwen en hun bestaande woningen te verduurzamen.
Een sterke middenhuurmarkt zorgt voor doorstroming in álle lagen van de woningmarkt.
=> Kleiner en slimmer wonen als norm
- In de meeste delen van Nederland wordt ongeveer 40% van alle woningen bewoond door één persoon. Dit betekent dat ruim 4 op de 10 woningen een eenpersoonshuishouden herbergt. Woningen van vóór 1980 waren gemiddeld 70–80 m², nu 110–120 m². Door weer compacter te ontwerpen (modulair en deelbaar), dus meer gericht op de huidige gezinssamenstellingen, kunnen meer mensen binnen dezelfde ruimte wonen en met lagere energieverbruikskosten (zie ook mantelzorgwoningen).
- In Duitsland en Zwitserland is deze “bewust kleiner”-trend al gangbaar bij nieuwbouw.
=> Tijdelijke en verplaatsbare woningen
Flexwoningen of containerwoningen kunnen in korte tijd worden gerealiseerd en staan meestal 10 tot 15 jaar. Ze zijn verplaatsbaar en passen goed op plekken waar later een andere bestemming is gepland — bijvoorbeeld terreinen die gepland staan om terug te geven aan de natuur.
Deze tijdelijke woningen kunnen uitstekend worden ingezet voor jongeren, starters of mensen die tijdelijk woonruimte nodig hebben, bijvoorbeeld vanwege een scheiding of werk op afstand.
Met name in landelijke gebieden kan dit ultieme oplossing zijn voor jongeren.
=> Mantelzorgwoningen
Mantelzorg neemt sterk toe. Toch is het vaak lastig om een familielid dichtbij te huisvesten.
Gemeenten kunnen dit soepeler maken door tijdelijke of verplaatsbare mantelzorgwoningen toe te staan, bijvoorbeeld in de tuin of op het erf.
Ook zou door slimmer ontwikkelen, woningen zo worden ontwikkeld dat ze eenvoudig kunnen worden samengevoegd en later weer gesplitst. Dit kan zowel bij mantelzorg als bij scheidingen een werkbare oplossing zijn. Er ontstaat hierdoor een flexibele woningvoorraad die meebeweegt met wat mensen nodig hebben.
=> Transformatie en verdichting
In binnensteden ligt veel ruimte ongebruikt. Woningen boven winkels, kantoren, scholen, kerken en oude bedrijfspanden kunnen worden omgebouwd tot woningen. Dat vraagt wel om aanpassing van regels, zoals parkeernormen en brandveiligheidsvoorschriften.
Slimme oplossingen voor woningen boven winkels:
- De toegang via de winkel is vaak het knelpunt. Oplossingen die genoemd worden:
- Gemeenschappelijke ontsluitingsgangen via zijstraten / binnenterreinen.
- Liften extern aan de gevel (zoals in Parijs of Wenen gangbaar).
- Coöperatief beheer waarbij eigenaar winkel + bovenwoning gezamenlijk oplossingen financieren.
Ook kan er meer worden gebouwd op bestaande gebouwen (optoppen). Dat benut de ruimte optimaal zonder nieuwe grond te bebouwen.
De last van de wetten, regels, box 3 en de overdrachtsbelasting
De regelgeving rond bouwen en verhuren is een van de grote remmen op vernieuwing. Zowel overheden, ontwikkelaars als burgers worstelen ermee.
=> De omgevingsvergunning (Omgevingswet)
Sinds de invoering van de Omgevingswet is de bedoeling dat procedures eenvoudiger en overzichtelijker worden. In de praktijk blijkt het tegendeel:
- de vergunningverlening is traag;
- gemeenten interpreteren regels verschillend;
- innovatief of tijdelijk bouwen (zoals flexwoningen of erfwoningen) past zelden netjes in bestaande bestemmingsplannen.
Daardoor duren projecten soms jaren, ook als iedereen het over de noodzaak eens is. Snellere toetsing, meer standaardisering van tijdelijke bouwvormen en ruimere “vergunningsvrije” mogelijkheden zijn hard nodig.
=> Het Woningwaarderingsstelsel (WWS)
Het puntensysteem waarmee de maximale huurprijs wordt bepaald — het WWS — is in de kern bedoeld om huurders te beschermen, maar is nu extreem ingewikkeld en star.
- Het houdt geen of nauwelijks rekening met regionale verschillen.
- De berekening is complex, zelfs voor professionals.
- In veel gevallen leidt het ertoe dat particuliere verhuur niet meer rendabel is, waardoor woningen verdwijnen uit de huursector.
Een vereenvoudigd systeem dat duurzaamheid, woonoppervlak en locatie evenwichtig waardeert zou eerlijke huurprijzen stimuleren en investeringen aantrekkelijker maken. Zowel huurders als verhuurders zijn gebaat bij duidelijkheid en voorspelbaarheid: een redelijke huur, transparante regels en minder administratieve druk.
Box 3 perikelen
In box 3 van de inkomstenbelasting wordt het vermogen (spaargeld, beleggingen en onroerend goed) belast. De belasting wordt berekend over een fictief rendement, niet over het werkelijke rendement.
Problemen voor verhuurders:
- Hoge fictieve rendementen: De Belastingdienst gaat uit van een fictief rendement op de waarde van de woning, ook als de werkelijke huuropbrengst lager is.
- Stijgende woningwaarden: Door de sterke stijging van huizenprijzen de afgelopen jaren, is de waarde van verhuurde woningen sterk toegenomen. Hierdoor vallen verhuurders sneller in hogere vermogensschijven, wat leidt tot hogere belastingdruk.
Er zijn meerdere rechtszaken geweest (bijv. bij de Hoge Raad) over de vraag of het huidige box 3-systeem wel rechtvaardig is. Dit creëert onzekerheid over toekomstige belastingafdrachten.
Het resultaat is dat veel verhuurders hun woning verkopen om zo de belastingdruk in box 3 te vermijden.
Overdrachtsbelasting:
Verhuurders betalen 10,4% belasting bij aankoop (vs. 2% voor eigen gebruik), waardoor investeren in verhuur minder rendabel is.
Behoud van kleine particuliere verhuurders
Een belangrijk onderdeel van de woningmarkt is de kleine particuliere verhuurder. Dit zijn verhuurders die één tot vijf woningen verhuren, vaak als pensioenvoorziening of wegens andere redenen, zoals erven of woningen voor hun studerende kinderen.
De afgelopen jaren zijn zij hard geraakt door nieuw beleid dat vooral was gericht op het aanpakken van misstanden bij beleggers. Deze verhuurders werden al snel weggezet als “huisjesmelkers”, maar de particuliere verhuurder wil geen gedoe en heeft juist een goed contact met hun huurders en zorgen voor goed onderhoud.
Door strengere belastingen en negatieve rendementen door de wet Betaalbare huur, zijn velen gestopt en worden hun woningen massaal verkocht. Dit proces wordt ook wel uitponden genoemd. De gevolgen daarvan zijn schadelijk:
- verhuurde woningen worden met 20–30% onder de marktprijs verkocht aan beleggers die minder oog hebben voor huurders;
- deze beleggers verkopen de woning leeg zodra dat kan, en maken hun winst bij doorverkoop;
- huurwoningen verdwijnen uit de markt en huurders raken hun huis kwijt.
Het is daarom van groot belang om de kleinschalige particuliere verhuur te behouden en te ondersteunen. Hun woningen vormen een stabiel en waardevol onderdeel van de middenhuurmarkt en dragen bij aan lokale binding.
De middellange termijn 2030–2040: de woningvoorraad aanpassen aan de toekomst
Op de middellange termijn is de uitdaging om een woningvoorraad te creëren die meebeweegt met de samenleving.
- Modulair en circulair bouwen maakt het mogelijk woningen te vergroten, verkleinen of verplaatsen naargelang behoefte.
- Stedelijke verdichting voorkomt onnodig ruimtegebruik buiten de steden; functies als wonen, werken en zorg kunnen beter worden gecombineerd.
- Gemeenten krijgen ruimte om zelf te bepalen welke typen woningen er waar nodig zijn.
- En duurzaamheid wordt vanzelfsprekend: energiezuinige woningen verlagen structureel de woonlasten en verbeteren de leefomgeving.
De lange termijn 2040–2050: de adaptieve stad
Tegen 2050 zal de bevolking stabiliseren en de vergrijzing zijn piek voorbij zijn. Dan hebben we geen steeds grotere woningvoorraad meer nodig, maar een flexibel systeem dat zich aanpast. De flexwoningen kunnen worden afgebroken en de terreinen terugegeven worden aan het oorspronkelijke doel.
Woningen moeten eenvoudig kunnen worden hervormd tot zorgwoningen, studentenunits of gezamenlijke woonvormen. Nieuwe concepten als hofjes, coöperatieve woonprojecten en intergenerationeel wonen combineren betaalbaarheid met sociale samenhang en zorg dichtbij huis.
Steden worden circulair opgebouwd: gebouwen worden ontworpen voor hergebruik en aanpasbaarheid. Zo blijft de stad leefbaar, zelfs als de vraag of bevolkingssamenstelling verandert.
Conclusie: transformeren en meer, gericht, flexibel, slim en kleiner bouwen
De wooncrisis vraagt niet om een bouwwoede, maar om bewegingsruimte.
We moeten woningen weer laten aansluiten op het leven van mensen, op hun inkomen, gezin en leeftijd.
De focus verschuift daarmee van stenen naar stroming:
- bouw gericht voor ouderen en middeninkomens;
- maak tijdelijke en deelbare woonvormen mogelijk;
- herstel vertrouwen in kleine verhuurders;
- en zorg dat duurzaamheid betaalbaarheid versterkt in plaats van vervangt.
Zodra mensen weer kunnen doorstromen, ontstaat vanzelf ruimte voor anderen.
Zo bouwen we niet alleen huizen, maar een woningvoorraad die mee‑ademt met de samenleving, rechtvaardig, duurzaam en toekomstbestendig.
En de markt zal dan vanzelf weer in balans komen zodra vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten
