en wat geldt er voor zonnepanelen?
Wat is het verschil tussen roerende en onroerende zaken in de huur?
In het huurrecht is het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken belangrijk, vooral bij de bepaling van servicekosten.
Roerende zaken (zoals een losse wasmachine of gordijnen) mag de verhuurder apart in rekening brengen via de servicekosten.
Onroerende zaken (zoals een vaste vloer of cv-installatie) horen bij het gehuurde en vallen onder de kale huurprijs. De waarde wordt meegenomen in het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Wettelijke definitie (art. 3:3 BW)
Onroerende zaken zijn
- de grond;
- wat duurzaam met de grond is verenigd, anders dan door bewerking;
- gebouwen en werken die niet verwijderd kunnen worden zonder beschadiging van het goed zelf of de grond.
Roerende zaken zijn alle zaken die niet duurzaam met het perceel verbonden zijn en zonder beschadiging verplaatst kunnen worden.
De veelbesproken vloer
Of een vloer roerend of onroerend is, hangt af van de manier van bevestigen:
Onroerend (aard- en nagelvast):
- Tegel-, beton- of gietvloeren (epoxy)
- Parket of laminaat dat is verlijmd
- Massief houten vloerdelen vastgeschroefd of -genageld
Roerend (los te verwijderen):
- Tapijt zonder lijm, eenvoudig op te rollen
- Kliklaminaat of zwevend parket
- Vloerkleden en losse matten
Zo wordt duidelijk waar de huurder precies voor betaalt, en of een vergoeding via servicekosten wel of niet is toegestaan.
| Type vloer | Vastgemaakt? | Juridische status |
|---|---|---|
| Tegelvloer met lijm | Ja, duurzaam vast | Onroerend goed |
| Gietvloer (epoxy) | Ja, duurzaam vast | Onroerend goed |
| Vastgenageld parket | Ja | Onroerend goed |
| Kliklaminaat (zwevend) | Nee | Roerende zaak |
| Tapijt (los) | Nee | Roerende zaak |
Het is dus belangrijk om te weten wat voor soort vloer er in de woning ligt. Vooral als er in het huurcontract één totaalbedrag (all-in huur) is afgesproken, zonder aparte servicekosten. Dan moet gekeken worden of de vloer een roerende zaak is (losliggend en verplaatsbaar) of een onroerende zaak (vast en blijvend). Dat verschil bepaalt of de vloer in de huurprijs hoort of als servicekosten apart gerekend mag worden.
Bij een all-in huurovereenkomst zal de Huurcommissie deze huurprijs ambtshalve splitsen in 55% kale huurprijs en 25% servicekosten voor de vloer, maar dat mag niet indien de vloer onroerend is, tenzij er meer servicekosten in de huurprijs zijn opgenomen.
Zonnepanelen
Hoewel zonnepanelen in sommige gevallen technisch gezien zonder beschadiging verwijderd kunnen worden, worden ze juridisch meestal als onroerend aangemerkt. Dat komt omdat ze vaak duurzaam met het gebouw zijn verbonden en bedoeld zijn om daar langdurig te blijven. Alleen wanneer zonnepanelen volledig losstaand zijn geplaatst en eenvoudig verplaatsbaar zijn (bijvoorbeeld op een plat dak zonder vaste montage in de constructie), kan sprake zijn van een roerende zaak.Technisch kunnen zonnepanelen (in sommige gevallen) zonder beschadiging worden verwijderd, maar juridisch gezien worden ze meestal als onroerende zaak beschouwd.
Volgens vaste rechtspraak en juridische literatuur geldt:
- Zonnepanelen op het dak van een woning (bijvoorbeeld geschroefd of geïntegreerd in de dakconstructie) zijn in het algemeen duurzaam met het gebouw verbonden.
- Ze zijn functioneel bedoeld om de woning te voorzien van energie en vormen daarmee een onderdeel van het gebruik van het gebouw.
- De beoordeling of iets roerend of onroerend is, hangt niet alleen af van fysieke verwijderbaarheid, maar ook van de bestemming, want zijn ze bedoeld om langdurig bij het gebouw te horen? Ze dienen dan een duurzaam nut voor het pand.
Zonnepanelen die op een plat dak liggen, bijvoorbeeld met ballast of een los frame (zonder te schroeven), kunnen wél als roerend worden beschouwd — zeker als ze eenvoudig verplaatst kunnen worden.
Uitspraak Hoge Raad
De uitspraak HR 16 februari 2001, NJ 2001/391 (ook bekend als het Portacabin-arrest) is een leidende uitspraak van de Hoge Raad over het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken. De zaak ging niet specifiek over zonnepanelen, maar over een verplaatsbaar kantoorunit (portacabin). De principes uit dit arrest worden echter breder toegepast, óók op zaken als zonnepanelen.
Een zaak die naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en waarvan die bestemming voor derden kenbaar is, wordt onroerend — ook als zij technisch te verwijderen is zonder schade.
De criteria uit dit arrest betekenen dat:
- Als zonnepanelen bedoeld zijn om langdurig op een woning te blijven functioneren (dus duurzaam nut hebben),
- En zij zichtbaar zijn bevestigd aan het gebouw,
- Dan worden ze ook als onroerende zaak aangemerkt, óók als ze technisch demonteerbaar zijn.
Veelvoorkomende twijfelgevallen: roerend of onroerend?
Keukens
- Onroerend: Vast gemonteerde keukens die onderdeel uitmaken van het gebouw (keukenkastjes, ingebouwd fornuis, vaste spoelbakken).
- Roerend: Losse keukenelementen of vrijstaande apparatuur (los fornuis, losse koelkast).
Schuttingen
- Onroerend: In de grond verankerd en bedoeld als blijvende erfafscheiding.
- Roerend: Losstaande, verplaatsbare tuinschermen.
Warmtepompen
- Onroerend: Vaste installatie verbonden met verwarmings- en waterleidingsysteem.
- Roerend: Mobiele warmtepompen zonder vaste aansluiting.
Verwarmingstoestellen
- Onroerend: Centrale verwarmingsketels, radiatoren, vloerverwarming (vast verbonden met leidingsysteem).
- Roerend: Losse elektrische kachels, olieradiatoren.
Sanitair
- Onroerend: Vaste wc’s, wastafels, douchebakken, badkuipen.
- Roerend: Losse bidets, mobiele douchecabines.
Verlichting
- Onroerend: Ingebouwde spots en vaste plafondlampen die deel uitmaken van de installatie.
- Roerend: Hanglampen of plafonnières die eenvoudig los te maken zijn.
Rolluiken / zonwering
- Onroerend: Vast gemonteerd aan gevel of kozijn.
- Roerend: Losse parasols of verplaatsbare zonneschermen.
