en wat geldt er voor zonnepanelen?
Wat is het verschil tussen roerende en onroerende zaken in de huur?
In het huurrecht wordt vaak onderscheid gemaakt tussen roerende en onroerende zaken. Dat is belangrijk bij het bepalen van de servicekosten.
- Voor roerende zaken (zoals een losse wasmachine of gordijnen) mag de verhuurder een extra vergoeding vragen via de servicekosten.
- De kosten van onroerende zaken (zoals een vaste vloer of cv-installatie) zitten al in de huurprijs. Die worden namelijk beoordeeld via het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Zo weet je beter waar je precies voor betaalt als huurder.
In artikel 3:3 BWR wordt beschreven wat roerende zaken zijn:
Onroerende zaken zijn:
- de grond;
- hetgeen duurzaam met de grond is verenigd, anders dan door bewerking;
- de gebouwen en werken, waarvan de aard zich daartegen verzet dat zij kunnen worden verwijderd zonder beschadiging van het goed zelf of van de grond waarop het zich bevindt.
Roerende zaken zijn alle zaken die niet duurzaam met het perceel (de grond of het gebouw) zijn verbonden en daardoor verplaatsbaar zijn zonder dat ze daardoor beschadigd worden.
Vloer
Maar hoe zit dat dan met de vloer, is deze roerend of onroerend? Het antwoord is dat niet elke vloer roerend is, het hangt ervan af hoe de vloer is aangebracht en in hoeverre deze duurzaam met het gebouw is verbonden.
Onroerende vloeren zijn vloeren die met lijm of mortel zijn bevestigd op de ondergrond, zoals:
- Tegelvloeren (keramisch, natuursteen)
- Betonvloeren
- Gietvloeren (zoals epoxy)
- Parket of laminaat dat is verlijmd
- Vloeren die met schroeven of nagels stevig vastzitten aan de constructie (bijvoorbeeld massief houten vloerdelen die vast zijn genageld of geschroefd)
Deze vloeren zijn aard- en nagelvast en worden gezien als onderdeel van het onroerend goed.
Roerende vloeren zijn losse vloerbedekkingen, zoals:
- Tapijt zonder lijm, dat eenvoudig kan worden opgerold en meegenomen
- Kliklaminaat of zwevend parket dat zonder beschadiging verwijderd kan worden
- Vloerkleden en matten
| Type vloer | Vastgemaakt? | Juridische status |
|---|---|---|
| Tegelvloer met lijm | Ja, duurzaam vast | Onroerend goed |
| Gietvloer (epoxy) | Ja, duurzaam vast | Onroerend goed |
| Vastgenageld parket | Ja | Onroerend goed |
| Kliklaminaat (zwevend) | Nee | Roerende zaak |
| Tapijt (los) | Nee | Roerende zaak |
Het is dus belangrijk om te weten wat voor soort vloer er in de woning ligt.
Vooral als er in het huurcontract één totaalbedrag (all-in huur) is afgesproken, zonder aparte servicekosten.
Dan moet gekeken worden of de vloer een roerende zaak is (losliggend en verplaatsbaar) of een onroerende zaak (vast en blijvend).
Dat verschil bepaalt of de vloer in de huurprijs hoort of als servicekosten apart gerekend mag worden.
Bij een all-in huurovereenkomst zal de Huurcommissie deze huurprijs ambtshalve splitsen in 55% kale huurprijs en 25% servicekosten voor de vloer, maar dat mag niet indien de vloer onroerend is, tenzij er meer servicekosten in de huurprijs zijn opgenomen.
Zonnepanelen
Technisch kunnen zonnepanelen (in sommige gevallen) zonder beschadiging worden verwijderd, maar juridisch gezien worden ze meestal als onroerende zaak beschouwd.
Volgens vaste rechtspraak en juridische literatuur geldt:
- Zonnepanelen op het dak van een woning (bijvoorbeeld geschroefd of geïntegreerd in de dakconstructie) zijn in het algemeen duurzaam met het gebouw verbonden.
- Ze zijn functioneel bedoeld om de woning te voorzien van energie en vormen daarmee een onderdeel van het gebruik van het gebouw.
- De beoordeling of iets roerend of onroerend is, hangt niet alleen af van fysieke verwijderbaarheid, maar ook van de bestemming, want zijn ze bedoeld om langdurig bij het gebouw te horen? Ze dienen dan een duurzaam nut voor het pand.
Zonnepanelen die op een plat dak liggen, bijvoorbeeld met ballast of een los frame (zonder te schroeven), kunnen wél als roerend worden beschouwd — zeker als ze eenvoudig verplaatst kunnen worden.
Uitspraak Hoge Raad
De uitspraak HR 16 februari 2001, NJ 2001/391 (ook bekend als het Portacabin-arrest) is een leidende uitspraak van de Hoge Raad over het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken. De zaak ging niet specifiek over zonnepanelen, maar over een verplaatsbaar kantoorunit (portacabin). De principes uit dit arrest worden echter breder toegepast, óók op zaken als zonnepanelen.
Een zaak die naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en waarvan die bestemming voor derden kenbaar is, wordt onroerend — ook als zij technisch te verwijderen is zonder schade.
De criteria uit dit arrest betekenen dat:
- Als zonnepanelen bedoeld zijn om langdurig op een woning te blijven functioneren (dus duurzaam nut hebben),
- En zij zichtbaar zijn bevestigd aan het gebouw,
- Dan worden ze ook als onroerende zaak aangemerkt, óók als ze technisch demonteerbaar zijn.
