Let op het verschil tussen vervanging en vernieuwing

Voor woningen die worden verhuurd of verkocht is een energielabel verplicht. Bij de aanvraag komt een energieadviseur langs om de woning op te nemen en op basis daarvan wordt een label geregistreerd (afmelden).
Dat geldt ook wanneer een bestaand label wordt vervangen omdat de geldigheidsduur van tien jaar is verstreken.

Juist daar gaat het soms mis: het vernieuwen van een label lijkt een administratieve handeling, maar kan grote gevolgen hebben bij procedures over de huurprijs — bijvoorbeeld bij de Huurcommissie, de gemeente of de rechter.

De komende jaren zullen steeds meer energielabels voor woningen moeten worden vervangen, omdat de labels sinds 2015 verplicht zijn en 10 jaar geldig zijn. Verhuurders zullen een nieuw label laten opstellen om het oude te vervangen. Op het eerste gezicht lijkt dat een administratieve formaliteit, maar in de praktijk kan dit vervelende gevolgen hebben bij de aanvangshuurtoetsing door de Huurcommissie.

Wat gaat er mis?

In EP-online, de landelijke database waarin energielabels geregistreerd staan, is niet zichtbaar of een label een vervanging is van een eerder label of een nieuw label dat pas vanaf de registratiedatum geldt.
Daardoor komt het voor dat een woning wordt beoordeeld op basis van een label dat ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst is afgegeven.

Huurcommissie

Bij de toetsing van de aanvangshuur betekent dat:

• Een label dat na de startdatum van de huur is geregistreerd, telt niet mee in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel.
• Er wordt dan gekeken naar het bouwjaar en dat kan betekenen dat de woning aftrekpunten krijgt.

Wie dus denkt “ik vervang gewoon mijn oude label”, loopt het risico dat de Huurcommissie dit in een procedure ziet als een nieuw label – en het buiten beschouwing laat.

Dit gaat dus de komende tijd veel vaker voorkomen, omdat vanaf 2025 steeds vaker de oude labels vervangen moeten worden, maar je kunt dus niet zien of het een vervanging betreft of een nieuwe registratie is. Voor veel verhuurders, maar ook bij de Huurcommissie en dan vooral de nieuwe zittingsvoorzitters en nieuwe zittingsleden zijn hier niet voldoende mee bekend en dat kan leiden tot een onterechte aftrek van punten voor de puntentelling WWS en daardoor een lagere aanvangshuurprijs.

Splitsen van een woning

Ook als je een woning officieel wilt gaan splitsen, moet je een nieuw label aanvragen, omdat het oude label niet meer geldig is, omdat deze afgegeven is voor een groter opp.. Splitsen kost tijd en de gemeente stuurt je niet een briefje dat de splitsing een feit is. Het gebeurt dus regelmatig dat een slpitsing een feit is, tijdens de huurperiode en dan zul je het label moeten vervangen. Vaak komen verhuurders pas achter dat de woning gesplitst is als ze een OZB aanslag ontvangen op het adres met een toevoeging, wat duidt op een splitsing. Of zoals een verhuurder van mij er achter kwam dat de woning gesplitst was, omdat op zijn vervangende label een lager aantal m2 stond (dit vindt je op het formulier onder het kopje: over deze woning, hier vloeropp 183 m2). Controle bij het WOZ waarde loket bevestigde dat het splitsingsverzoek geaccepteerd was.

Wat kun je als verhuurder doen?

1. Een goed onderbouwd dossier helpt om verwarring te voorkomen.

1. Bewaar altijd het oude label met registratiedatum in je administratie.

1. Laat de energieadviseur in het nieuwe labelrapport vermelden dat het een vervangend label betreft.

1. Maak dit expliciet duidelijk bij een aanvangshuurtoetsing of bij correspondentie met de Huurcommissie, gemeente of rechter.

Waarom dit juist nu speelt

De eerste reeks labels verloopt nu na tien jaar. Vanaf nu zullen dus veel woningen een nieuw label krijgen, en daarmee neemt ook het aantal vragen en geschillen over de status van dat label toe.

Een aandachtspunt voor iedereen in de verhuurpraktijk

Wat bedoeld is als een simpele administratieve vernieuwing kan onverwacht invloed hebben op de huurprijsbeoordeling.
Door tijdig vast te leggen dat het om een vervangend label gaat, voorkom je dat de Huurcommissie het label aanmerkt als nieuw en buiten de puntentelling laat, of erger nog, dat het afrekpunten oplevert.

* Artikel 10d (energieprestatie) van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (amendement De Hoop, 36496, nr. 40) schrijft dwingend voor wat de puntentoekenning voor label E, F en G moet zijn. Abusievelijk is in het Besluit huurprijzen woonruimte een schrijffout ontstaan bij label E. Daar is in het WWS -5 opgenomen, waar de wet -4 voorschrijft. Nu de wet leidend is, wordt tot een wijzigingsbesluit dit oplost, via de afwijkingsmogelijkheid van artikel 5, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte gebruik gemaakt om de juiste punten voor energielabel E toe te kennen, zijnde -4.

Doe voor aanvang verhuur een:

Een grondige check vooraf voorkomt problemen, geeft duidelijkheid en zorgt dat je voldoet aan de wet- en regelgeving.

Voorkom gedoe achteraf — zorg dat alles van tevoren klopt.