Een maand geleden plaatste ik een bericht over het vervangen van energielabels, omdat veel labels na tien jaar verlopen (Het energielabel van je woning vervangen kan veel geld kosten).
In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2025:7246) wordt een huurder verplicht mee te werken aan vervanging van het energielabel. Deze vervanging vindt plaats tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Maar hoe moet die vervanging worden beoordeeld bij een procedure bij de Huurcommissie?
* Moet het oude, ongeschikte label als zodanig worden beoordeeld, waardoor het vernieuwde label feitelijk als een nieuw label moet worden gezien? In dat geval telt het label bij een verzoek tot huurprijsverlaging op basis van punten niet mee en wordt teruggevallen op het bouwjaar — wat vaak tot een forse daling van de huurprijs zal leiden als het bouwjaar van de woning van voor 1984 is.
* Of mag er niet ex tunc worden getoetst en wordt uitsluitend het vernieuwde, volgens de NT8800-norm opgestelde label beoordeeld, waardoor dit dus als een vervangend label geldt?
* En moeten verhuurders het oude label bewaren, om te bewijzen dat er een label was? En is het aan de verhuurder om dit te bewijzen, terwijl EP online deze info heeft, maar niet deelt.
Ik ben geen jurist, maar wel erg benieuwd hoe juristen dit zien — so I need a little help from my friends… Ik ben op zoek naar (@huurrecht) juristen die hier hun visie op willen geven.
Deze vraag zal naar verwachting vaker bij de Huurcommissie gaan spelen, omdat steeds meer verhuurders hun oude label zullen vervangen, terwijl in EP-online niet te zien is dat het om een vervanging gaat.
Mijn advies: bewaar altijd je oude label.
Beleid van de Huurcommissie
Ik heb bovenstaande vraag ook voorgelegd aan de Huurcommissie en zo past de Huurcommissie dit toe:
Toelichting: Energielabel in een procedure over de huurprijs
In procedures rond de huurprijs (woningwaardering) toetst de Huurcommissie in lijn met de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het Besluit huurprijzen woonruimte of er op de peildatum van de procedure een geldige energieprestatie bekend is voor de woning. In de uitvoeringspraktijk wordt hierbij uitgegaan van de opnamedatum van het energielabel. Deze datum staat in EP-online, de officiële landelijke database met energielabels en energieprestatie-indicatoren van gebouwen.
Dit kan dan afhankelijk van de procedure bij de Huurcommissie bijvoorbeeld betekenen dat een energielabel moet zijn opgenomen:
- vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst (7:249 BW) (toetsing aanvangshuurprijs);
- vóór de ingangsdatum van een huurverlaging (7:254 BW) (toetsing redelijkheid huurprijs na voorstel tot huurverlaging).
Een nieuw opgenomen energielabel (bijvoorbeeld na verduurzaming) kan ook in lopende contracten van invloed zijn op de woningwaardering volgens puntentelling.
Hieruit volgt dat de Huurcommissie een energieprestatie die niet meer geldig is (verlopen) op de peildatum, niet meer meeneemt in de woningwaardering (de puntentelling).
Een ander voorbeeld van een ongeldige energieprestatie voor de woningwaardering is het zogenaamde ‘vereenvoudigde energielabel’, waarbij geen opname in de woning is gedaan.
