All-in huurprijs: waarom de verplichte splitsing onredelijk uitpakt voor de verhuurder (2)

Deel 2

In deze blogreeks bespreek ik een specifieke regeling: de splitsing van de huurprijs bij een all-in huurprijs.

In deel 1 heb ik uitgelegd hoe deze splitsing tot stand komt en waarom dit voor verhuurders vaak nadelig is. Belangrijk: deze uitkomst volgt uit het beleid van de Huurcommissie, niet uit een wettelijke regel. Lees hier deel 1.

In deel 2 ga ik in op de vraag waarom een huurprijs na splitsing wel of niet geliberaliseerd is.

De meeste kritiek richt zich op het splitsen van een all-in huur, al dan niet ambtshalve door de Huurcommissie of de rechter. Maar ook bij een aanvangshuur kan sprake zijn van een all-in situatie. Dan rijst de vraag: kan die huur ondanks het ontbreken van een kale huurprijs toch als geliberaliseerd worden aangemerkt? Vaak wordt gesteld van niet, omdat geen kale huur is afgesproken, maar ik zie dat anders

Vraag

Is de Huurcommissie bevoegd bij een 7:249BW procedure (aanvangshuurtoetsing) als er sprake is van een all-in huurovereenkomst die na splitsing nog steeds boven de liberalisatiegrens uit komt en ook meer dan 186 punten heeft en moet de huurprijs dan worden verlaagd of is de huurprijs geliberaliseerd?

Bevoegdheid:

• De bevoegdheid van de Huurcommissie bij toetsing van de aanvangshuur komt uit art. 7:249 BW. Dit artikel bepaalt dat de huurder binnen 6 maanden na het ingaan van de huurovereenkomst de Huurcommissie kan verzoeken de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen. Ook huurovereenkomsten met een geliberaliseerde huur mogen door de Huurcommissie beoordeeld worden, want de punten, voorkomend uit het woningwaardersstelsel WWS is bepalend of er sprake is of de woning gereguleerd is, of dat er geen sprake is van huurprijsbescherming.
• Bij een all-in huur of een onduidelijke aanvangshuur moet de Huurcommissie eerst splitsen en daarna toetsen of de afgesplitste kale huurprijs boven of onder de liberalisatiegrens ligt (art. 17a Uhw, beleidsboek WWS 4.2.7). Deze bevoegdheid geldt ongeacht of de huurprijs (na splitsing) boven of onder de liberalisatiegrens ligt

Voor de duidelijkheid, er is verschil tussen de splitsing bij een aanvangshuurtoetsing (7:249BW) of bij splitsing bij andere procedures bij de Huurcommissie, want bij die andere procedures is de aanvangshuur niet bekend en bij de 249 procedure wordt de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs.

Beleid:

Het beleid van de Huurcommissie wordt nauwkeurig beschreven in de beleidsboeken, voor dit onderwerp geldt het: Beleidsboek WWS 1/7/2025:

Op pag 42 staat:

“Met deze procedure wordt vastgesteld of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte op basis van het woningwaarderingsstelsel”. 

Op pag 44 staat:

• “De Huurcommissie toetst de overeengekomen aanvangshuurprijs aan de hand van de in artikel 10 lid 1 Uhw gegeven regels voor de waardering van de kwaliteit van de woning.
• De Huurcommissie gaat na of de aanvangshuurprijs hoger of lager is dan de maximale redelijke huurprijs die geldt voor de desbetreffende woning”.

Op pag 45 lees je bij:  4.2.7 Vaststelling aanvangshuurprijs werkt met terugwerkende kracht 

“De aanvangshuurprijs die de Huurcommissie vaststelt, werkt terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het kan dus voorkomen dat partijen bij de aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs waren overeengekomen die boven de vrije sectorgrens lag en dat na de procedure bij de Huurcommissie de aanvangshuurprijs alsnog onder vrije sectorgrens komt te liggen, waardoor de regels voor gereguleerde huurwoningen van toepassing zijn voor die woning”.

De Huurcommissie is dus bevoegd om op verzoek van een huurder de aanvangshuur te toetsen.

Er wordt in het beleidsboek geen conclusie getrokken wat er gebeurt als na de splitsing de huurprijs alsnog boven de liberalisatiegrens blijft. Echter, eerdere uitspraken van Huurcommissie komen tot de conclusie dat de Huurcommissie bevoegd is, maar dat er geen uitspraak kan worden gedaan over de hoogte van de huurprijs, omdat deze geliberaliseerd is. Door een storing bij de Huurcommissie kan op dit moment het uitsprakenregister niet geraadpleegd worden, maar in o.a. zaak 2417551 werd de huurprijs niet verlaagd, omdat de huurprijs na splitsing boven de liberalisatiegrens lag en de woning 156 punten. wat bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens was.

Beoordeling:

• De punten van het WWS bepalen de kwaliteit van de woning 
• De vaststelling van de aanvangshuurprijs werkt terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst. M.a.w. de aanvangshuurprijs wordt door deze procedure vastgesteld, er is door deze procedure dus wel een aanvangshuurprijs bekend van de ingangsdatum.

Ook de rechtbank neemt deze positie in. In een recente uitspraak (Rechtbank Midden-Nederland, 16 april 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:1827) heeft de rechter een belangrijk punt bevestigd voor verhuurders bij een toetsing van de aanvangshuurprijs.

In dit geval spraken huurder en verhuurder een all-in huur af van € 1.695 per maand.

• De huurder stapte naar de Huurcommissie om de huur te laten toetsen.
• Omdat er geen kale huurprijs was afgesproken, moest de Huurcommissie de huur splitsen: 55% werd als kale huur gezien (€ 923,25).
• Deze gesplitste huur lag boven de toen geldende liberalisatiegrens (€ 808,06).
• De woning kreeg 153 punten, goed voor een maximale huur van € 915,92. Ook dit ligt boven de liberalisatiegrens.

Uitspraak van de rechter:
De woning valt in de vrije sector. Dat betekent dat de Huurcommissie geen lagere huur mag vaststellen als straf voor het afspreken van een all-in prijs. De overeengekomen huur van € 1.695 blijft gewoon gelden. De gesplitste huurprijs mag alleen worden gebruikt om te controleren of de woning in de vrije sector valt, niet om de huur blijvend te verlagen.

Conclusie 

1. All-in is geen huurprijs → splitsing creëert de aanvangshuur

1. Vóór splitsing kan de woning niet als geliberaliseerd worden gezien, want er is geen kale huur.
2. Na splitsing wordt de afgesplitste huurprijs beschouwd als de aanvangshuur (art. 7:249 BW, art. 17a Uhw, beleidsboek WWS 4.2.7).

2. Toetsing ex tunc (met terugwerkende kracht)

1. De afgesplitste huur werkt terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
2. Daardoor kan alsnog worden vastgesteld dat de woning vanaf het begin een aanvangshuur had die boven de liberalisatiegrens lag.

3. Puntentelling bevestigt kwaliteit boven liberalisatiegrens

• Bij >186 punten ligt de maximale redelijke huur ook boven de liberalisatiegrens.

1. Daarmee is de overeengekomen (afgesplitste) huurprijs niet alleen boven de grens, maar ook redelijk is volgens het WWS.

4. Beleid Huurcommissie: afgesplitste huur = toetsbare huur

1. De Huurcommissie moet toetsen of de afgesplitste huur redelijk is.
2. Als de afgesplitste huur > grens én de woningkwaliteit (punten) rechtvaardigt dat, zou de huur als geliberaliseerd en redelijk beschouwd moeten worden.

5. Materiële liberalisatie

1. Uitkomst: de woning is na splitsing feitelijk (materieel) geliberaliseerd.
2. Dat volgt logisch uit het systeem: de afgesplitste aanvangshuur > grens + kwaliteit > grens = geliberaliseerd huurregime.

Antwoord op de vraag

• De Huurcommissie is altijd bevoegd om de aanvangshuur te toetsen, mits voldaan is aan de indieningstermijn.
• Als de gesplitste huurprijs én de maximale redelijke huur boven de liberalisatiegrens liggen, dan zou dat niet tot een huurverlaging moeten leiden want de woning is dan materieel geliberaliseerd.

• De gesplitste huurprijs is de aanvangshuurprijs.

• Het puntentotaal van de WWS staat voor de kwaliteit van de woning.

In de praktijk pakt het vaak anders uit: bij een all-in huurprijs die boven de geliberaliseerde huurprijs uitkomt, wordt er toch gesplitst, omdat men aanneemt dat er geen aanvangshuurprijs is overeengekomen, maar dat is wel het geval. De splitsing leidt tot een structurele en blijvende verlaging van de huurprijs. De vraag is of dit redelijk en billijk is. Naar mijn mening is het dat niet. De woning is immers geliberaliseerd op basis van de aanvangshuurprijs en de punten WWS en dat zou het uitgangspunt moeten zijn.

Door deze werkwijze worden verhuurders in feite gestraft, vaak gebeurt een all-in afspraak uit onbekendheid met het ingewikkelde huurrecht of door goede bedoelingen en het levert geen enkele vorm van prijsopdrijving op. Toch heeft het voor verhuurders verstrekkende financiële gevolgen en uiteindelijk ook voor huurders, als verhuurder niet meer een positief rendement maakt en de woning verkoopt.

Het is daarom hoog tijd om dit beleid te herzien. Wet, praktijk en redelijkheid moeten weer met elkaar in overeenstemming worden gebracht. Een praktische fout mag niet zwaarder wegen dan het uitgangspunt dat een eenmaal geliberaliseerde woning ook daadwerkelijk geliberaliseerd blijft.

Doe voor aanvang verhuur een:

Een grondige check vooraf voorkomt problemen, geeft duidelijkheid en zorgt dat je voldoet aan de wet- en regelgeving.

Voorkom gedoe achteraf — zorg dat alles van tevoren klopt.