All-in huurprijs: waarom de verplichte splitsing onredelijk uitpakt voor de verhuurder (2)

De aanvangshuurtoetsing en all-in………

Deel 2

In deze blogreeks bespreek ik een specifieke regeling: de splitsing van de huurprijs bij een all-in huurprijs.

In deel 1 heb ik uitgelegd hoe deze splitsing tot stand komt en waarom dit voor verhuurders vaak nadelig is. Belangrijk: deze uitkomst volgt uit het beleid van de Huurcommissie, niet uit een wettelijke regel. Lees hier deel 1.

In deel 2 ga ik in op de vraag waarom een huurprijs na splitsing wel of niet geliberaliseerd is.

Ik heb deze blog inmiddels al vier keer opnieuw moeten beginnen, omdat ik steeds blijf hangen op meningen over wetgeving of beleidsuitvoering die ik niet redelijk of billijk vind. Hoewel ik geen jurist ben, merk ik in de praktijk dat ik tegen vraagstukken aanloop waarbij een jurist waarschijnlijk een andere invalshoek zou kiezen dan iemand die dagelijks met deze situaties te maken heeft. Veel verhuurders zijn immers ook geen juristen, maar mensen uit de praktijk. Daarom hoor ik graag hoe juristen tegen deze praktijk aankijken. Want iets kan wel netjes in een wet zijn vastgelegd, maar de vraag blijft: is het daarmee ook (nog steeds) redelijk en billijk?

Het gaat hier specifiek om de gevolgen van het splitsen bij de aanvangshuurtoetsing op basis van artikel 7:249 BW. In andere procedures, waarbij de aanvangshuur niet aan de orde is, ontbreekt in de all-in overeenkomst een expliciet vastgestelde kale huurprijs. Daardoor kan men ook niet spreken van een geliberaliseerde huur. Huurder en verhuurder hebben in dat geval weliswaar een huurprijs afgesproken, maar de WWS-puntentelling bepaalt uiteindelijk de kwaliteit van de woning én of er bij aanvang sprake is van een geliberaliseerde huurprijs.

Bij de toetsing van een geliberaliseerde aanvangshuur in een all-in situatie doet zich echter een andere situatie voor. De kale huurprijs wordt dan met terugwerkende kracht vastgesteld. Dit roept de cruciale vraag op: kan een overeenkomst in zo’n geval wél als geliberaliseerd worden aangemerkt?

Als uitgangspunt:

• Art. 17 Uhw (All-in-huurprijs)

1.
In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:258 van het Burgerlijk Wetboek oordeelt de huurcommissie dat de voorgestelde huurprijs redelijk is als deze niet lager dan 55% van de overeengekomen prijs en het voorgestelde voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten niet lager dan 25% van de overeengekomen prijs is. Indien de huurcommissie van oordeel is dat de voorgestelde huurprijs niet redelijk is, stelt zij deze vast op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, het voorgestelde voorschotbedrag op 25% van de overeengekomen prijs.

En (want het gaat hier specifiek over de aanvangshuurtoetsing).

• Art. 17a Uhw (Prijs en huurprijs)

1. 

Ingeval bij een verzoek als bedoeld in artikel 7:249, 7:253, 7:254, 7:255, 7:257, tweede lid, 7:260 of 7:261, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, blijkt dat de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld, kan de huurcommissie, voordat een uitspraak wordt gegeven, ambtshalve de huurprijs vaststellen op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, het voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten op 25% van de overeengekomen prijs.

• Het Beleidsboek Woningwaarderingsstelsel WWS voor zelfstandige woonruimte

Het beleid van de Huurcommissie wordt nauwkeurig beschreven in de beleidsboeken, voor dit onderwerp geldt het: Beleidsboek WWS 1/7/2025 met op:

Pag 42:

“Met deze procedure wordt vastgesteld of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte op basis van het woningwaarderingsstelsel”. 

Pag 44:

• “De Huurcommissie toetst de overeengekomen aanvangshuurprijs aan de hand van de in artikel 10 lid 1 Uhw gegeven regels voor de waardering van de kwaliteit van de woning.
• De Huurcommissie gaat na of de aanvangshuurprijs hoger of lager is dan de maximale redelijke huurprijs die geldt voor de desbetreffende woning”.

Pag 45:  

4.2.7 Vaststelling aanvangshuurprijs werkt met terugwerkende kracht 

“De aanvangshuurprijs die de Huurcommissie vaststelt, werkt terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het kan dus voorkomen dat partijen bij de aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs waren overeengekomen die boven de vrije sectorgrens lag en dat na de procedure bij de Huurcommissie de aanvangshuurprijs alsnog onder vrije sectorgrens komt te liggen, waardoor de regels voor gereguleerde huurwoningen van toepassing zijn voor die woning”.

Samengevat:

• Met de aanvangshuurtoetsing wordt vastgesteld of de overeengekomen huurprijs redelijk is;
• Puntentelling is bepalend voor de kwaliteit (en dus de max. huurprijs) van de woning;
• Vaststelling van de huurprijs werkt met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum, m.a.w. er wordt een kale aanvanghuurprijs vastgesteld;
• Splitsing bij all-in huurprijs 55% kale huur en 25% servicekosten.

In mijn vorige blog heb ik mijn kritiek toegespitst op het splitsen van een all-in huurprijs, al dan niet ambtshalve door de Huurcommissie of de rechter. Mijn belangrijkste bezwaren zijn de volgende:

1. Na het splitsen blijft de boete permanent van kracht. Bij een langdurige huurovereenkomst kan deze boete daardoor disproportioneel hoog oplopen. Met andere woorden: de oorspronkelijke fout is wel hersteld, maar de boete blijft onevenredig zwaar doorwerken.
2. Wanneer een hogere huurprijs is overeengekomen, leidt het splitsen ertoe dat de servicekosten kunstmatig en onrealistisch hoog worden vastgesteld.
3. De gesplitste huurprijs kan bovendien een extra sanctionerend effect hebben. Doordat er in de overeenkomst geen afzonderlijke servicekosten zijn afgesproken, mogen deze bij een procedure tot afrekening servicekosten niet alsnog worden verrekend. Dat betekent dat deze kosten aan de huurder moeten worden terugbetaald, waardoor feitelijk slechts 55% van de oorspronkelijke huurprijs overblijft.

Voorbeeld: Welke mogelijkheden zijn er voor een redelijke en billijke uitkomst bij een gemeubileerde woning met een all-in huurprijs van € 2.200,-, een puntentotaal van 200 en een oppervlakte van 72 m²?

De opties die zich daarbij aandienen zijn:

1. Splitsing volgens de huidige regels: 55% kale huur (€ 1.210,-), 25% servicekosten (€ 550,-) en 20% boete (€ 440,-).
2. Geen splitsing toepassen omdat de woning, gezien het puntenaantal, als geliberaliseerd kan worden aangemerkt.

De centrale vraag is vervolgens: in hoeverre leidt elk van deze opties tot een uitkomst die zowel juridisch houdbaar als maatschappelijk redelijk en billijk is?

1. Splitsen volgens 55% / 25%

• De huurprijs wordt zonder inhoudelijke rechtvaardiging met 20% structureel verlaagd. Dat betekent in dit voorbeeld een boete van € 440,- per maand, oftewel € 5.280,- per jaar, zonder dat er een maximum geldt. Dit is niet proportioneel en daarom niet redelijk.

• De oorspronkelijke huurprijs van €2.200,- wordt verlaagd naar 55%, oftewel €1.210,- per maand. De woning heeft 200 punten, wat overeenkomt met een maximale huurprijs van €1.277,55. Die grens wordt hier echter niet toegepast, omdat de gesplitste huurprijs onder dit maximum blijft. Het gevolg van deze splitsing is dat de huurder een geliberaliseerde woning kan blijven huren voor een huur die aanzienlijk lager ligt dan partijen oorspronkelijk zijn overeengekomen. Daarmee profiteert de huurder buitensporig (“voor een dubbeltje op de eerste rang”), terwijl de verhuurder geconfronteerd wordt met een blijvende financiële boete die kan oplopen tot tienduizenden euro’s. Dit resultaat is niet proportioneel en daarom onredelijk.
  

• Daarnaast zijn de servicekosten, vastgesteld op 25% van de huurprijs, bij hogere huren onrealistisch hoog. Omdat er in een all-in overeenkomst doorgaans geen afzonderlijke servicekosten zijn overeengekomen, mogen deze ook niet worden afgerekend. Bij het voorbeeld van de hierboven beschreven woning bedraagt de maandelijkse servicekostenpost € 550,-. Volgens het beleidsboek van de Huurcommissie zijn de servicekosten voor de vloer 72 m² x € 25,- = € 1.800,-, af te schrijven in tien jaar. Dit komt neer op € 15,- per maand. Het resterende bedrag van € 425,- per maand moet de verhuurder aan de huurder terugbetalen. Daardoor resteert in feite slechts 55% van de overeengekomen huurprijs.

Een dergelijke uitkomst kan niet als redelijk worden beschouwd, omdat de opgelegde boete en de hoogte van de servicekosten niet in verhouding staan, maar enkel het gevolg zijn van de huidige – aanzienlijk hogere – huurprijzen..

2. Niet splitsen
Een andere optie is om niet te splitsen, deze lijn sluit aan bij de rechtspraak. De Rechtbank Midden-Nederland heeft dit bevestigd in een recente uitspraak (Rechtbank Midden-Nederland, 16 april 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:1827).

Özmen Kenç van IJzer advocaten schrijft hier over:

“In deze zaak hadden huurder en verhuurder een all-in huurprijs afgesproken van €1.695,00 per maand.

• De huurder diende een verzoek in bij de Huurcommissie op grond van artikel 7:249 BW.

• Omdat geen kale huurprijs was afgesproken, moest de Huurcommissie de huurprijs splitsen volgens artikel art17a Uhw, op 55% van de all-in prijs: €923,25.

• Die gesplitste huurprijs lag boven de lib grens  van € 808,06 (die gold op het moment van de aanvang van de huur).

• De woning werd gewaardeerd op 153 punten, wat correspondeert met een maximale huurprijs van € 915,92, ook boven de liberalisatiegrens”.

Wat oordeelde de rechtbank?
De huurwoning valt in de vrije sector. De huurcommissie mag dan geen definitieve splitsing opleggen als sanctie op de all-in prijs. De afgesproken huur van € 1.695 blijft dus gelden. De gesplitste huurprijs (55%) mag alleen gebruikt worden om te toetsen of de woning geliberaliseerd is, niet om de huurprijs blijvend te verlagen.

“Toch gaat dit in de praktijk vaak wél mis: de Huurcommissie splitst, en die lagere huurprijs wordt als definitief beschouwd, terwijl dat niet altijd mag. Dat kan je maandelijks honderden euro’s schelen”.

Dit laatste is helaas vaak het geval, maar er zijn ook uitspraken waar getoetst wordt en vervolgens niet gesplitst, zoals in de zaak met zaaknummer 2417551. In deze procedure oordeelt de Huurcommissie het volgende:

“Het beleid van de Huurcommissie: 

In geval van een (tijdig!) art. 7:249 BW verzoek is de Huurcommissie niet onbevoegd. De Huurcommissie zal in deze procedure ambtshalve de all-in prijs splitsen in een huurprijs en een voorschotbedrag servicekosten. De afgesplitste huurprijs wordt beschouwd als de aanvangshuurprijs van de woning.

Wanneer deze boven de liberalisatiegrens ligt en de Huurcommissie stelt vast dat de maximale huurprijs van die woning ook boven de liberalisatiegrens ligt, dan oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. De huurprijs is immers geliberaliseerd.

Conclusie huurprijs op basis van punten 

De ambtshalve vastgestelde huurprijs is hoger dan de maximale huurprijs op basis van punten en is daarom niet redelijk, omdat de Huurcommissie in dat geval voor de beoordeling van de huurprijs uitgaat van de maximale huurprijs. De maximale huurprijs van € 821,24 is hoger dan de liberalisatiegrens in 2023 van € 808,06. De commissie stelt daarom met ingang van 4 april 2023 vast dat de huurprijs van € 1.875,00 per maand ongewijzigd blijft.

Samenvattend (per 1 juli 2024)

Een woning met een all-in huurprijs kan alleen als geliberaliseerd worden aangemerkt wanneer via een aanvangshuurtoetsing een kale aanvangshuurprijs met terugwerkende kracht wordt vastgesteld, die boven de liberalisatiegrens ligt én ondersteund wordt door voldoende WWS-punten (>186). In dat geval blijft de overeengekomen huurprijs in stand. Bij een procedure op grond van art. 7:258 BW wordt daarentegen geen kale aanvangshuurprijs vastgesteld en blijft de woning gereguleerd.

Dit heeft verstrekkende gevolgen. Zolang er geen afzonderlijke kale huurprijs is vastgesteld, kan de huurprijs niet worden verhoogd en ontbreekt een basis voor de afrekening van servicekosten. Voor huurders kan het daarom aantrekkelijk zijn om af te zien van een aanvangshuurtoetsing en pas na zes maanden een splitsingsverzoek bij de Huurcommissie in te dienen. Daarmee vervalt de mogelijkheid om de woning nog als geliberaliseerd aan te merken. De woning komt dan in het gereguleerde segment terecht, waardoor de huurder veel ruimere toegang krijgt tot procedures bij de Huurcommissie.

Het splitsen van een all-in huurprijs brengt aanzienlijke nadelen met zich mee. De kale huur wordt daarbij vastgesteld op 55% van de overeengekomen huurprijs – een percentage dat, gezien de huidige markthuurprijzen, achterhaald is. Dit leidt ertoe dat woningen die volgens het WWS een hoge kwaliteit vertegenwoordigen, blijvend tegen een te lage huur worden gewaardeerd. Tegelijkertijd ontstaat nog meer een scheve verhouding doordat de servicekosten buitensporig hoog worden vastgesteld. Deze kosten mogen vaak niet in rekening worden gebracht, omdat ze niet zijn overeengekomen en moeten zelfs aan de huurder worden terugbetaald. In combinatie met de verplichte huurverlaging werkt dit feitelijk als een structurele “boete”, die verhuurders tot tienduizenden euro’s kan kosten, terwijl deze tekortkomen wel is hersteld.

Het niet-splitsen kent eveneens complicaties: de huur kan niet worden verhoogd en servicekosten zijn lastig te verrekenen. Toch zijn de gevolgen in dat geval minder ingrijpend. Het voorkomt dat kwalitatief goede woningen onterecht in een te lage huurcategorie belanden en beschermt verhuurders tegen een permanente sanctie die hun investeringspositie aantast. Wel moet de verhuurder er rekening mee houden dat de huurder alsnog een splitsingsverzoek kan indienen zodra de termijn voor een aanvangshuurtoetsing is verstreken

Tot slot: wanneer de rechter in een aanvangshuurtoetsing (art. 7:249 BW) heeft geoordeeld dat de huurprijs geliberaliseerd is, kan een huurder weliswaar een verzoek ex art. 7:258 BW indienen bij de Huurcommissie, maar dat zal niet-ontvankelijk worden verklaard. De rechterlijke uitspraak blijft leidend en ontneemt de Huurcommissie haar bevoegdheid om de huurprijs alsnog te splitsen.

Wil je deze problemen vermijden? ALL – IN

Welke veranderingen zou ik zelf het liefst zien?

Er is een mogelijkheid die de wetgever zou kunnen overwegen. In het wetsvoorstel Toekomstbestendige Huurcommissie wordt al voorgesteld om zowel artikel 17 als 17a Uhw te wijzigen. Het zou in dat kader logisch zijn om ook de gehanteerde percentages te actualiseren naar het huidige prijsniveau, ik denk hierbij aan 90% voor de kale huurprijs. De Huurcommissie zou dan de servicekosten kunnen vaststellen op basis van de daadwerkelijk overeengekomen posten en dit aftrekken van die 90%. De boete is dan 10%. Ik vrees echter dat dit politiek gezien voorlopig onhaalbaar is, zolang het debat blijft steken in het stereotype beeld van verhuurders als ‘profiteurs’ die hoge rendementen willen maken. Maar achter de all-in huurprijs zit geen groot verdienmodel, de winst is minimaal, een verhuurder kiest vaak uit praktisch gemak voor één bedrag, zonder kwade bedoelingen.

Tot slot:

Als adviseur van particuliere verhuurders met een kleine portefeuille zie ik dagelijks hoe lastig het is uit te leggen waarom juist deze groep zo zwaar wordt belast. Met slechts één of twee woningen ontbreekt vaak de financiële ruimte om de huidige lasten en risico’s op te vangen. Toch worden zij in het maatschappelijke en politieke debat al snel weggezet als ‘huisjesmelkers’. Dat beeld doet geen recht aan de werkelijkheid, deze kleine verhuurders willen het juist graag goed doen, want ze willen geen gedonder. Het gaat het vaak om mensen die een bescheiden rendement zoeken als aanvulling op hun pensioen, of om erfgenamen die een woning in de familie willen behouden en later aan hun kinderen willen verhuren.

De combinatie van negatieve rendementen en de hoge belastingdruk in box 3 maakt het voor deze verhuurders steeds moeilijker hun vastgoed aan te houden. Het risico is reëel dat zij hun woningen noodgedwongen moeten verkopen. Dat leidt tot een verdere afname van particulier aanbod op de huurmarkt – en uiteindelijk zijn ook huurders daar de dupe van.

Voorkom problemen en doe voor aanvang van je verhuur een:

Een grondige check vooraf voorkomt problemen, geeft duidelijkheid en zorgt dat je voldoet aan de wet- en regelgeving.

Voorkom gedoe achteraf — zorg dat alles van tevoren klopt.