Huurverhoging in 2025 werkt anders dan in voorgaande jaren.
Dat komt doordat er nu drie huursegmenten zijn. Het middensegment is zelfs nieuw: dat bestond vorig jaar nog niet.
Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur hebben veel verhuurders vragen over hoe de jaarlijkse huurverhoging nu precies werkt. Daarom leg ik hieronder kort uit hoe de regels in 2025 gelden voor elk segment.
Laagsegment (sociale huur)
Huurverhoging
Voor woningen in het laagsegment (vroeger het sociale huursegment) mag de verhuurder de huur verhogen, maar dat mag alleen als hij eerst een voorstel doet aan de huurder. Dat voorstel moet aan een paar regels voldoen:
• Het moet schriftelijk zijn;
• De huurder moet het voorstel minstens twee maanden vóór de ingangsdatum ontvangen;
• Het voorstel moet duidelijk de volgende punten bevatten:
- de huidige huurprijs;
- het bedrag of percentage van de verhoging;
- de nieuwe huurprijs;
- de datum waarop de nieuwe huur ingaat;
- hoe en binnen welke termijn de huurder bezwaar kan maken.
In 2025 mag de huur in het laagsegment worden verhoogd per 1 juli. Dat betekent dat het voorstel voor deze verhoging uiterlijk op 30 april 2025 bij de huurder binnen moet zijn.
Bezwaar
Is de huurder het niet eens met de voorgestelde huurverhoging? Dan kan de huurder vóór de ingangsdatum schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder.
Na dat bezwaar moet de verhuurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek indienen bij de Huurcommissie om te laten controleren of de huurverhoging terecht is.
Percentage
In 2025 mag de huur in het laagsegment met maximaal 5% worden verhoogd.
Er zijn uitzonderingen als de huurder een middeninkomen of een hoog inkomen heeft. Verhuurders kunnen dit controleren via de Belastingdienst.
- Heeft de huurder een middeninkomen? Dan mag de huur maximaal € 50,– omhoog.
- Heeft de huurder een hoog inkomen? Dan mag de huur maximaal € 100,- omhoog.
Let op: de huur mag nooit hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem (WWS).
Bezwaargronden
- voorstel hoger dan het wettelijk maximum;
- voorstel heeft geen 2 maanden bedenktijd voor huurder;
- huurprijs komt boven de maximale huurprijsgrens uit (check je puntentelling WWS);
- er zijn gebreken in de woning en dit is in behandeling bij de Huurcommissie;
- bij een inkomensafhankelijke verhoging komt de inkomensafhankelijke categorie niet overeen met de werkelijkheid (let op het betreft een gezinsinkomen op dat adres over een periode dat 2 jaar voor het verhogingsjaar ligt);
- het inkomen is het jaar ervoor enorm gedaald, huurder moet dit aan kunnen tonen;
Let op: zijn er in het huishouden een of meer inwonende kinderen die op 1 januari 2025 jonger zijn dan 23 jaar? Dan telt van hen alleen het deel van het inkomen mee dat boven € 25.070 uitkomt.
Was het inkomen van een inwonend kind lager dan € 25.070? Dan telt het niet mee in het gezamenlijk inkomen.
Middensegment
Huurverhoging
De regels voor huurverhoging in het middensegment gelden alleen voor huurovereenkomsten die zijn gesloten op of na 1 juli 2024.
In dit segment mag de huur worden verhoogd volgens wat er in het huurovereenkomst staat. Er hoeft geen apart schriftelijk voorstel te worden gestuurd en de verhoging hoeft ook niet vooraf te worden aangekondigd. Toch is het vaak wel netjes om dit wél te doen.
In het contract moet duidelijk zijn vermeld in welke maand de huur elk jaar mag worden verhoogd.
Percentage
In 2025 mag de huur in het middensegment met maximaal 7,7% omhoog.
Is in de huurovereenkomst een lager percentage overeengekomen, dan geldt dat lagere percentage.
Let op: de huur mag ook niet hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Bezwaar
De huurder heeft vier maanden de tijd, vanaf de datum waarop de huurverhoging is ingegaan, om een verzoek in te dienen bij de Huurcommissie.
Hoogsegment
Huurverhoging
In het hoge segment (waar geen huurprijsbescherming geldt) wordt de huur verhoogd volgens wat er in het huurcontract is afgesproken. De verhuurder hoeft geen schriftelijk voorstel te doen en hoeft de verhoging ook niet van tevoren aan te kondigen, al is dat vaak wel handig. In het contract staat in welke maand de huur elk jaar omhoog mag gaan.
De wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (tijdelijk in werking sinds 1 mei 2021, maar intussen verlengd)
regelt dat ook in de vrije sector (geliberaliseerde huur) een maximale jaarlijkse huurverhoging geldt. Hierdoor gelden het huurverhogingsbeding van de huurrovereenkomst tijdelijk niet.
Percentage
De huurverhoging in de vrije sector is in 2025 maximaal 4,1%. Dit is een bovengrens. Als in het huurcontract een lager percentage is afgesproken, dan geldt dat lagere percentage.
Bezwaar
De huurder heeft tot vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging de tijd om een procedure te starten bij de Huurcommissie.
Bestaande huurovereenkomsten in het hoge segment
Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten en toen vielen onder de vrije sector, maar die op basis van de nieuwe regels nu tot het middensegment behoren, geldt nog steeds de maximale huurverhoging van 4,1% die hoort bij de vrije sector. De regels voor de middenhuur gaan pas gelden bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst.
Te hoge opslag
Sommige (vooral oudere) huurcontracten bevatten een huurverhogingsbeding met de voorwaarde: “De huur wordt jaarlijks verhoogd met inflatie + 5%.” Dit werd door rechters gezien als een te hoge opslag en werd daarom vernietigd in de uitspraak. Na uitspraak van de Hoge Raad is een opslag van +3% wel toegestaan. Op dit moment is de wet maximering nu (tijdelijk) van toepassing voor de maximale huurverhoging in het hoge segment. Dit is een huurverhoging door de minister vastgesteld, het beding uit de huurovereenkomst wordt hiermee buiten werking gesteld. Deze maatregel is tijdelijk, maar nog verlengd tot 2029.
